전세 사기는 수천만 원에서 수억 원의 보증금을 한순간에 잃을 수 있는 심각한 부동산 범죄입니다. 2025년 현재도 여전히 전세 사기 피해가 발생하고 있으며, 이를 예방하기 위해서는 계약 전 단계부터 철저한 검증과 대비가 필요합니다. 본 글에서는 전세 사기의 주요 유형과 실제 사례, 사전 점검 항목, 보증보험 활용법, 안전한 계약 체결 요령까지 단계별로 정리하여 알려드립니다.
전세 사기 예방법
전세는 초기 비용 부담 없이 내 집처럼 거주할 수 있는 대표적인 주거 방식이지만, 그만큼 보증금 전액을 맡기는 구조이기 때문에 보안과 안전성이 매우 중요합니다. 최근 수년간 전국적으로 ‘전세 사기’가 급증하며 사회적 이슈로 부각되었고, 특히 수도권 외곽, 신축 빌라, 미등기 건물 등을 중심으로 피해 사례가 다수 발생했습니다. 전세 사기는 단순한 계약상 실수가 아닌, 조직적이고 치밀하게 설계된 **의도적인 범죄**인 경우가 많습니다. 집주인이 보증금을 돌려줄 능력이 없음에도 고의로 임대 계약을 체결하거나, 제3자의 권리로 이미 담보 설정이 되어 있는 물건을 전세로 내놓는 방식이 일반적입니다. 피해자들은 수천만 원에서 수억 원에 이르는 보증금을 돌려받지 못한 채, 법적 분쟁과 소송에 휘말리는 경우가 많습니다. 이에 따라 전세 계약을 체결할 때는 단순히 집을 마음에 들었다고 결정할 것이 아니라, 해당 물건의 법적 상태, 임대인의 신용도, 보증금 보호 장치 여부 등을 꼼꼼하게 검토하는 것이 필수입니다. 본 글에서는 전세 사기의 주요 유형과 예방법, 정부가 제공하는 보증 시스템 활용법 등 실전에서 바로 쓸 수 있는 핵심 정보를 안내드리겠습니다.
전세 사기 단계별 조치방법
전세 사기를 예방하기 위해서는 계약 전, 계약 중, 계약 후 단계별로 다음과 같은 조치를 반드시 확인하셔야 합니다. 1. **계약 전 – 사전 점검 필수 항목** - **등기부등본 확인**: ▸ 소유자가 실제 임대인인지 확인 ▸ 근저당, 가압류, 전세권 설정 여부 확인 ▸ 임대인이 아닌 명의로 되어 있으면 절대 계약 금지 - **건축물대장 확인**: ▸ 사용승인 여부 ▸ 무허가 건물, 불법 증축 여부 체크 - **임대인 신용 확인**: ▸ 임대인이 법인일 경우 사업자등록번호 확인 ▸ 개인일 경우 국세 체납이나 채무 여부도 검토 - **세입자 현황 확인**: ▸ 기존 세입자가 존재하는 경우, 계약 종료 여부 확인 ▸ 보증금 반환을 둘러싼 분쟁 우려 확인 2. **계약 체결 시 – 안전한 계약 조건 만들기** - **전세보증금 반환보증 가입 조건 명시** ▸ HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증 이용 ▸ 임대인이 가입을 거부하거나 조건 충족이 어려울 경우 계약 재고 - **확정일자와 전입신고 즉시 진행** ▸ 우선변제권 확보를 위한 필수 조치 ▸ 계약 다음 날 바로 주민센터 방문 권장 - **특약사항 기재** ▸ 계약 해지 조건, 보증보험 미가입 시 대응방안 등 명확히 작성 3. **고위험 물건 피하기** - **전세가율이 90% 이상인 물건** ▸ 시세보다 과도한 전세금은 사기 가능성 높음 - **신축 빌라·다세대주택** ▸ 허위 분양가 조작, 중복 계약 등 피해 사례 다수 - **다수의 근저당 설정된 물건** ▸ 경매 시 보증금 회수 순위 밀림 → 피해 가능성↑ 4. **보증보험 가입 확인** - **세입자 본인이 직접 가입 가능** ▸ HUG, SGI 등에서 직접 신청 가능 ▸ 일정 요건만 충족하면 임대인 동의 없이도 가입 가능 5. **관련 플랫폼 활용** - **'전세사기 방지 앱', ‘국토부 실거래가 공개 시스템’, ‘부동산 등기 열람 시스템’** 등 정부·민간 플랫폼 적극 활용
전세 사기는 예방이 최선
전세 사기는 한 번 피해를 입으면 회복하기 어렵습니다. 특히 법적으로 보증금 반환 우선순위를 갖지 못하는 경우, 경매가 진행되더라도 돌려받을 수 있는 금액은 매우 제한적입니다. 따라서 전세 계약은 ‘마음에 드는 집을 고르는 일’이 아니라 ‘내 돈을 지킬 수 있는 안전장치를 만드는 일’이라는 인식을 가져야 합니다. 확정일자와 전입신고만으로 보증금이 안전하다고 생각하시는 분들도 많지만, 실제로는 **보증금보다 선순위 권리가 존재하면 아무 의미 없는 조치**가 될 수 있습니다. 이러한 문제를 방지하려면 반드시 등기부등본 열람, 보증보험 가입, 특약 조건 설정, 고위험 물건 피하기 등 종합적인 접근이 필요합니다. 정부도 2025년 기준 전세사기 예방을 위해 다양한 제도를 운영 중이며, 특히 전세사기 피해자 구제 및 금융지원 확대가 진행되고 있습니다. 하지만 그보다 더 중요한 것은 **계약 체결 이전의 예방 활동**이며, 이것이야말로 피해를 100% 막는 유일한 방법입니다. 결론적으로, 전세 계약은 부동산 계약 중 가장 큰 금액이 오가는 민감한 절차이며, 실수 한 번으로 수년간의 자산이 사라질 수 있습니다. 계약 전 철저한 점검과 합리적인 의심, 그리고 제도 활용을 통해 내 보증금을 반드시 지키시기 바랍니다.