“청약 넣고 싶은데, 가점이 40점도 안 돼요.”
“어차피 고득점자만 당첨되는 거 아닌가요?”
“포기할까 말까 고민 중입니다.”
청약 가점제는 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간 등
총 84점을 기준으로 평가됩니다.
하지만 실수요자 대부분은
결혼·출산 시기가 늦어지고,
무주택 기간도 짧아져
40점대 초중반의 가점을 갖고 있는 경우가 많습니다.
이 글은
그런 낮은 가점자들이 당첨 가능성을 높일 수 있는 전략을
실제 사례와 함께 정리한 실전형 콘텐츠입니다.
1. 40점대 가점으로도 당첨될 수 있다 (단, 조건이 있다)
일반적으로 서울과 수도권 인기지역은
청약 커트라인이 60~70점대입니다.
하지만 아래 조건을 충족하면
40점대 가점도 충분히 경쟁력이 될 수 있습니다:
✔ 공급량이 많은 신도시 택지지구
✔ 경쟁률이 낮은 비인기 평형 (전용 59㎡ 이상, 고층, 동향)
✔ 청약이 여러 번 나오는 대형 건설사 브랜드 단지
✔ 지방 중소도시 내 신축 중심 청약
✔ 특별공급 대상자로 전략 설정 (신혼부부, 생애최초 등)
📌 즉, 가점이 낮다면
“경쟁이 치열한 곳”이 아닌
“덜 알려졌지만 조건 괜찮은 곳”을 노리는 전략이 중요합니다.
2. 청약 가점 40점의 실제 구성은?
예를 들어 가점 42점의 구성은 다음과 같을 수 있습니다:
- 무주택 기간: 8년 (16점)
- 부양가족 수: 본인 + 배우자 + 1자녀 (15점)
- 청약통장 가입기간: 5년 (11점)
이 점수라면
서울은 어렵지만,
수도권 외곽이나 인천, 경기 북부 신도시에서는
충분히 당첨 가능성이 있는 점수대입니다.
실제로도
20232024년 고양창릉, 인천검단 일부 단지에서45점 사례 다수 확인됐습니다.
✔ 당첨 커트라인 41
3. 가점 낮아도 살아남는 3가지 전략
① 특별공급 노리기
가점과 무관한 추첨제 중심 → 낮은 가점도 유리
→ 생애최초, 신혼부부, 다자녀 등
→ 소득요건 + 무주택 유지 조건 확인 필수
② 세대 분리 활용
→ 부모님과 주소 분리 후 청약 통장 분리
→ 독립된 가구로서 청약 가능 (단, 1년 이상 거주 조건 주의)
③ 비인기 지역/평형 선점
→ 전용 84㎡ 또는 이상 평형, 동향 불리한 세대 등
→ 커트라인 낮아지고 추첨제 물량 많아져
→ 일시적 경쟁률 감소 구간 노릴 수 있음
4. 주기적인 청약 일정 분석으로 ‘기회 포착’
✔ 청약홈 → 청약 일정 주간 체크
✔ 국토교통부/지자체 사이트 → 사전청약 예정 단지 체크
✔ 청약 카페, 블로그 → 당첨 커트라인 비교 분석
✔ 분양권 프리미엄 → 미분양 또는 계약취소 단지 간접 접근도 가능
📌 특히 ‘특공과 일반공급 동시 도전’ 구조를 활용하면
당첨 확률을 높이는 실전 전략이 됩니다.
결론 – 가점 40점은 포기점수가 아니다
✔ 누구나 80점은 꿈꾸지만,
실제로 당첨되는 상당수는 40~50점 사이입니다.
✔ 다만, 이 점수로 경쟁하려면
‘적절한 시점’과 ‘적절한 조건’을 찾아
기회를 선별할 줄 아는 전략이 필요합니다.
무조건 기다리는 게 아니라,
당첨 가능성이 열리는 구간에서 도전하는 것이
청약의 생존 전략입니다.