1. 청약 가점제와 추첨제, 왜 나뉘어 있을까?
청약 제도는 무주택 실수요자에게 새 아파트를 분양받을 수 있는 기회를 주기 위한 정책입니다. 하지만 모든 청약이 동일한 조건으로 진행되는 건 아닙니다. 정부는 수요자 유형에 따라 **가점제**와 **추첨제** 두 가지 방식으로 공급 물량을 나누고 있습니다. 가점제는 주로 무주택 기간, 부양가족 수, 청약 통장 가입 기간 등을 점수로 환산해 총점이 높은 순으로 당첨자를 선정하는 방식입니다. 이 제도는 실수요자 중심으로 기회를 제공하기 위해 도입되었습니다. 반면 추첨제는 말 그대로 운에 맡기는 방식입니다. 일정 조건을 충족한 신청자 중 무작위로 당첨자를 선정하며, 일정 비율은 다주택자 또는 청약 가점이 낮은 사람도 당첨될 수 있게 설계되어 있습니다. 2025년 현재, 수도권 대부분 아파트는 다음과 같은 기준을 따릅니다: - 전용 85㎡ 이하: 가점제 100% (공공분양 기준) - 전용 85㎡ 초과: 가점제 50%, 추첨제 50% - 민간분양: 단지 및 지역에 따라 가점제 40~75% + 추첨제 혼합 - 특별공급은 별도 기준 적용 따라서 내가 청약을 넣을 단지의 면적, 지역, 공급 유형(공공/민간)에 따라 가점제에 집중할지, 추첨제를 노려볼지가 달라지는 것입니다.
2. 내 점수는 어느 수준일까? 청약 가점 계산법
가점제는 최대 84점 만점으로 구성되며, 다음 3가지 항목으로 이루어집니다: 📌 ① 무주택 기간 (최대 32점) - 무주택 기간 1년당 2점 - 최대 16년 이상 무주택일 경우 32점 - 본인 명의뿐만 아니라 세대주 기준 전체 확인 📌 ② 부양가족 수 (최대 35점) - 주민등록상 함께 사는 배우자, 자녀, 부모 등 - 인당 5점, 최대 7명까지 인정 📌 ③ 청약통장 가입 기간 (최대 17점) - 가입 기간 6개월마다 1점 - 8년 이상 유지 시 만점 예를 들어, 무주택 10년(20점), 부양가족 2명(10점), 청약통장 6년(13점)이라면 총 가점은 43점입니다. 💡 청약 커트라인은 지역과 단지마다 다르지만, 서울 인기 지역은 65점 이상, 수도권 외곽은 50점대 후반, 지방은 40점대 후반에서도 당첨되는 경우가 많습니다. 따라서 내 점수가 60점 이상이라면 가점제 아파트를 중심으로 도전해보고, 45점 이하라면 추첨제 물량이 있는 단지를 중심으로 전략을 세우는 것이 유리합니다.
3. 추첨제 당첨 확률을 높이기 위한 실전 전략
추첨제는 무주택자 외에도 1주택자나 다주택자도 청약이 가능하며, 일부 민간분양의 경우 ‘무자격자 당첨’ 논란이 있을 만큼 경쟁이 치열합니다. 하지만 다음과 같은 전략을 활용하면 추첨제에서 당첨 확률을 높일 수 있습니다. ✅ ① 대형 평형 위주로 공략 - 전용 85㎡ 초과 주택은 가점제보다 추첨제 비율이 높습니다. - 청약 가점이 낮더라도 일정 조건만 갖추면 당첨 가능성↑ ✅ ② 무주택자 우선 추첨제 단지 노리기 - 민간분양 중 일부는 추첨제 대상 중 무주택자에게 우선권 부여 - 서울·수도권 외곽 지역 중심으로 적용 단지 증가 중 ✅ ③ 경쟁률 낮은 지역 분양 도전 - 인기 지역보다 경쟁률 낮은 비조정지역·지방광역시에서 당첨 확률 높음 - 비조정지역은 전매 제한도 짧고 실거주 요건 완화 ✅ ④ 분양가 높은 단지 - 분양가가 높을수록 가점 경쟁보다 추첨 경쟁 비율 높음 - 초기 부담은 크지만 실거주 계획 있는 경우 고려 가능 ✅ ⑤ 청약통장 납입액 유지 - 추첨제도 기본 자격은 필요 - 예치금 미달 시 자동 탈락 결국 추첨제는 단순한 ‘운’이라기보다 내 조건에 맞는 단지를 정확히 찾고 도전할 수 있는 분석력이 핵심입니다.
✔️ 결론: 내 청약 점수를 정확히 알고, 제도에 맞게 전략을 세워야 합니다
청약은 단순히 "청약 넣는다 = 기다린다"가 아닙니다. 가점제와 추첨제의 차이를 알고, 내 점수, 내 자금 상황, 가족 구성에 맞는 전략을 세우는 것이 실제 당첨과 실패를 가르는 기준이 됩니다. 특히 가점이 낮은 2030세대라면 무작정 인기 지역만 노리기보다는, 추첨제 비율이 높은 단지나 비조정지역 소형 아파트 등 실현 가능성이 있는 곳부터 접근해보시길 권합니다. 기회는 항상 열려 있지만, 그 기회를 보는 눈이 있어야 합니다. 청약을 준비하고 계시다면, 지금부터라도 내 점수와 청약 제도를 정확히 파악해보시기 바랍니다.