“전세 들어가는데 뭘 그렇게까지 걱정해?”
“요즘 다 시스템화돼 있어서 괜찮아.”
이런 말 믿고 계약했다가,
보증금을 수천만 원씩 날린 사람들이 한둘이 아닙니다.
특히 최근 몇 년간
✔ 깡통전세
✔ 전세보증보험 미가입
✔ 유령임대인 사기 등
‘법망을 교묘히 피하는’ 전세 사기가 기승을 부리면서,
피해자 수만 명, 피해액 수조 원이 발생했습니다.
이 글은
전세 계약을 앞둔 사람이라면 반드시 알아야 할
실질적이고 즉시 적용 가능한 체크리스트입니다.
1. 등기부등본은 계약 전 ‘하루 이내’ 것만 확인하라
많은 사람들이
중개업소가 보여주는 며칠 전 등기부등본을 그대로 믿고 계약합니다.
하지만 그 사이 집주인이
✔ 근저당을 추가로 설정하거나
✔ 가압류가 걸리거나
✔ 소유권이 이전됐을 가능성도 있습니다.
📌 계약 당일, 직접 발급해서 확인해야 합니다.
(정부24, 대법원 등기소 앱에서 가능)
확인할 항목:
- 소유자 이름 → 계약 상대방과 일치하는가?
- 근저당 설정 → 보증금보다 우선순위 높은 채권 있는가?
- 가압류, 압류, 가처분 등 → 분쟁 위험 있는가?
2. ‘선순위 권리’가 있는 경우 절대 계약하지 마라
가장 큰 리스크는
보증금보다 우선권을 가진 권리가 이미 설정되어 있는 경우입니다.
예:
- 집값 2억
- 보증금 1억 8천
- 등기부상 근저당 1억 5천 → 당신은 ‘후순위’
이 경우
집이 경매로 넘어가면
보증금 전액을 돌려받을 수 없습니다.
📌 ‘보증금 + 선순위 채권 ≤ 집 시세의 70% 이하’가 원칙입니다.
이를 **‘전세권 안전비율’**이라고 합니다.
계산 없이 계약하면 깡통전세 위험 높습니다.
3. 확정일자만으로는 보장이 안 된다
“확정일자 받으면 다 보호된다면서요?”
아닙니다.
확정일자는 **‘순위 결정’**을 위한 도장일 뿐,
보증금 반환을 보장해주지 않습니다.
✔ 확정일자 + 전입신고 + 점유 = 최우선변제권
이 세 가지가 다 충족되어야
우선 변제 대상이 될 수 있습니다.
그마저도
**최우선변제금 한도(서울 기준 약 4,300만 원)**를 초과하는 보증금은
보호받기 어렵습니다.
4. 전세보증보험 가입 가능 여부는 무조건 확인하라
전세 사기 피해자 대부분이
전세보증보험에 가입하지 않았거나
가입할 수 없는 집인 줄 모르고 계약한 경우가 많습니다.
📌 계약 전,
해당 집이 HUG나 SGI 전세보증보험 가입 가능한지
사전에 중개업소 혹은 직접 조회해보세요.
(가입 제한 건물: 다세대, 불법 증축, 보증금 비율 과다 등)
가능하다면
✔ 계약 즉시 가입
✔ 보증금 반환 안 될 시 보험사에서 대신 지급
실질적 보장 수단은 이것뿐입니다.
5. 임대인이 ‘진짜 주인’이 맞는지 서류로 확인하라
최근 사기 사례 중엔
진짜 주인이 아닌 사람이 계약서를 쓴 경우도 많습니다.
- 사망한 부모의 집을 상속받지도 않고 임대 계약
- 위임장 위조 후 대리인 행세
- 타인 소유 아파트를 자기가 빌려준다고 사칭
📌 반드시
등기부등본상 소유자 이름과 임대인 신분증 이름 일치 여부
를 확인하고,
대리인일 경우 위임장과 인감증명서 원본 제출 요구하세요.
결론 – 계약서 쓰기 전에 ‘10분의 습관’이 수천만 원을 지킨다
전세 계약은
단 한 번의 실수로
✔ 보증금을 돌려받지 못하거나
✔ 경매에 휘말리거나
✔ 길고 긴 법적 분쟁에 빠질 수 있는
무서운 계약입니다.
하지만
등기부등본 확인, 전세권 비율 체크,
보증보험 가입 가능 여부만 미리 확인해도
이런 사기 피해를 대부분 피할 수 있습니다.
‘운’이 아니라 ‘준비’가 당신의 돈을 지킵니다.
오늘 계약 예정이라면,
지금 이 체크리스트부터 다시 확인하세요.