전세 사기는 한순간의 실수로 수천만 원의 피해로 이어질 수 있는 심각한 범죄입니다. 특히 신축 빌라나 깡통 전세, 위조 등기부등본을 이용한 수법이 많아지는 가운데, 이를 예방하기 위해 반드시 확인해야 할 사항들이 있습니다. 본 글에서는 전세 사기를 피하기 위한 핵심 체크리스트와 실제 피해 발생 시 대응법까지 2025년 기준으로 정리해드립니다.
전세 사기, 왜 지금도 계속 발생할까요?
전세 사기는 단순한 사기 행위를 넘어, 무주택자들의 삶 전체를 흔들 수 있는 심각한 문제입니다. 특히 사회 초년생이나 신혼부부처럼 자산의 대부분을 전세금에 투자하는 계층은 단 한 번의 피해로 회복 불가능한 상황에 놓일 수 있습니다. 2025년 현재에도 전세 사기가 반복되는 이유는 크게 세 가지입니다. 첫째, **시세보다 저렴한 매물**을 이용해 임차인을 유인합니다. 둘째, **등기부등본상 근저당·가압류 등을 고의로 숨기거나 조작**해, 안전한 전세로 오인하게 만듭니다. 셋째, **전입신고와 확정일자 등록이 없는 상태에서 계약을 유도**하거나, 공인중개사를 동원한 조직적 사기도 여전히 존재합니다. 전세 사기는 결국 **정보의 비대칭성과 ‘설마 나한테는 안 생기겠지’라는 방심**에서 시작됩니다. 사기꾼들은 누구보다 시장 흐름에 민감하고, 다양한 수법으로 법망을 피하려 하기 때문에 철저한 대비가 필요합니다.
전세 계약 전 반드시 확인해야 할 체크리스트
전세 계약을 앞두고 아래의 7가지만 지켜도 피해 확률은 급격히 낮아집니다. 1. 등기부등본 최신본 직접 열람 → 계약 직전 반드시 열람. 소유자 일치, 근저당·가압류 유무 확인 2. 전입신고 가능 여부 사전 확인 → 일부 불법 건물(다가구 불법 용도변경 등)은 전입 자체가 불가 3. 확정일자 즉시 부여 → 보증금 우선 변제권 확보 필수 절차 4. 한국토지주택공사(HUG) 보증보험 가입 여부 확인 → 미가입 건은 위험 가능성 높음. 임대인이 거부하면 의심 5. 매물 시세 확인 → 인근 실거래가와 20% 이상 차이 나면 ‘깡통 전세’ 위험 6. 중개사 자격증 및 등록번호 확인 → 무등록 중개 행위, 명의 대여 중개사는 법적 보호 어려움 7. 계약서 특약사항 명시 → 임대인 보증금 반환 불이행 시 자동 계약 해지 조항 등 특히, 최근에는 **신축 빌라를 중심으로 시세 조작 후 허위 계약서로 대출을 유도**하는 사기도 많아졌기 때문에, ‘전세보증보험’의 가입 가능 여부는 가장 확실한 안전 장치 중 하나입니다.
이미 사기를 당했다면? 단계별 대처법
전세 사기를 당했다고 의심되면, 당황하지 말고 다음과 같은 순서로 즉시 조치해야 합니다. 1. 관할 경찰서에 사기 신고 → 형사고소가 이루어져야 추후 임대인에 대한 재산 환수 가능성 생김 2. 법원에 ‘전세금 반환 청구 소송’ 접수 → 민사소송을 통해 임대인의 다른 자산에 대해 가압류 가능 3. 우선변제권 행사 → 전입신고와 확정일자가 되어 있다면, 경매 진행 시 일정 금액까지 우선 변제받을 수 있음 4. 지자체 전세 피해자 지원 신청 → 2025년 현재, 서울·부산 등은 최대 3천만 원까지 생활비·법률 지원 진행 중 5. 언론 노출은 신중히 → 언론사 접촉 시 소송에 불리하게 작용할 수 있으므로 법률 상담 후 진행 무엇보다 중요한 건, **사기를 당한 후에도 적극적으로 법적 대응을 포기하지 않는 것**입니다. 실제로 대응 여부에 따라 전세금의 일부라도 회수할 수 있었던 사례가 다수 존재하며, 피해자 공동 대응도 점점 늘어나고 있습니다.
결국, 전세는 '계약'보다 '확인'이 먼저입니다
전세 사기는 단순한 계약 실수가 아니라, 구조적으로 준비된 범죄입니다. 특히 사회 초년생이나 지방 전입자 등 정보력이 낮은 사람들을 대상으로 하기에 더욱 치밀합니다. 하지만, 충분히 확인하고 한 단계씩 검증을 거치면 예방할 수 있는 피해이기도 합니다. 계약을 체결하는 순간이 아니라, **계약서를 보기 전 ‘등기부등본을 열람’하는 순간부터 전세는 시작**됩니다. 보증보험, 확정일자, 특약 조항은 사소해 보여도, 위기 상황에서 자신을 지켜줄 수 있는 실질적인 ‘방패’가 됩니다. 이번 글이 전세 계약을 준비하시는 분들께 조금이나마 도움이 되었기를 바랍니다. 그리고 혹시 피해가 의심된다면, 혼자 고민하지 마시고 반드시 전문가 상담부터 받아보시기 바랍니다.