처음 전세 계약을 앞두고 가장 고민됐던 건
“전세 대출이 나올까? 안 나올까?”였습니다.
인터넷에 찾아보면
되게 쉬워 보이기도 하고,
또 어떤 글은 조건이 복잡하고 까다롭다고 하더라고요.
실제로 은행에서 상담을 받아보니
생각보다 꼼꼼히 따지고 확인해야 할 부분이 많았습니다.
이 글은
전세 대출이 ‘될지 안 될지’ 헷갈리는 상황에서
꼭 체크해야 할 5가지 기준을
제가 직접 겪은 기준으로 정리해본 글입니다.
1. 보증금 규모 – 너무 높거나, 너무 낮아도 문제
전세금이 1억 5천 이하일 땐
‘버팀목 전세자금대출’처럼 국가가 보증하는 저금리 상품이 가능합니다.
하지만
전세금이 2억 이상, 수도권이라면 3억 이상부터는
일반 전세자금대출로 넘어가야 합니다.
이 경우, 이자도 오르고, 조건도 까다로워집니다.
반대로
전세금이 5천만 원 이하라면
아예 전세 대출 상품이 적용되지 않을 수도 있어요.
은행 입장에서는 리스크 대비 수익이 낮다고 판단하거든요.
2. 집주인의 ‘임대사업자 등록’ 여부
이건 실제로 제 친구가 대출이 거절됐던 사례입니다.
전세 대출은
임대인의 이름과 등기부등본 상 소유자가 일치해야 하고,
‘사업자’로 등록돼 있을 경우
일부 대출 상품은 적용이 안 되는 경우도 있습니다.
또한
임대인이 다주택자일 경우
은행에서 까다롭게 보거나, 보증 보험 가입이 제한되기도 합니다.
집주인 이름, 세대 수, 사업자 여부는
반드시 등기부등본과 계약서로 미리 확인해야 합니다.
3. 본인의 ‘연소득’과 ‘신용점수’
전세 대출은 소득이 낮다고 무조건 안 나오는 건 아닙니다.
특히 버팀목 대출 같은 경우는
**연소득 5천만 원 이하 (2인 이하 가구 기준)**면 오히려 자격이 될 수 있어요.
하지만 문제는 소득 증빙입니다.
- 프리랜서 → 종합소득세 신고가 안 돼 있으면 불리
- 알바생 → 4대 보험 없으면 불리
- 사업자 → 세무 기준에 따라 차등
또한 신용점수가 낮으면
이자율이 올라가거나 보증 자체가 불가능할 수 있습니다.
4. 전세 계약 방식 – 중개사 통한 정식 계약이 원칙
전세 대출은 정식 계약서 + 확정일자 + 전입신고가 전제입니다.
간혹 ‘지인과 계약’, ‘공인중개사 없이 계약’,
혹은 ‘계약금만 걸고 대출 먼저 시도’하려는 경우가 있는데
은행에서는 이런 상황을 거의 다 거절합니다.
또한
임대차 계약서 상 주소, 임대인 이름, 금액 등
조금이라도 어긋나면 대출 심사 단계에서 바로 탈락입니다.
5. 보증 보험 가입 가능 여부
요즘은 전세 대출 자체보다
‘보증보험’ 가입이 가능한지 여부가 더 중요해졌습니다.
이건 은행이 보증 기관(HUG나 SGI 등)에
대출자가 안전한지를 심사받는 단계인데,
여기서 탈락하면 대출도 불가입니다.
예를 들어
- 집에 근저당이 걸려 있거나
- 전입 순위가 늦거나
- 집값 대비 전세가가 너무 높으면
보증 보험이 거절될 수 있습니다.
따라서
대출 신청 전에 ‘보증보험 가능 여부’를 미리 은행에 문의해보는 게 가장 빠릅니다.
결론 – 은행보다 내가 먼저 따져야 할 5가지
전세 대출은 어렵지 않습니다.
하지만 쉽지도 않습니다.
✔ 전세금 규모
✔ 임대인의 조건
✔ 나의 소득과 신용
✔ 계약 방식의 적절성
✔ 보증 보험 가능 여부
이 다섯 가지만 정확히 따져보고 움직이면
당황할 일 없이,
안전하게 전세 대출을 받을 수 있습니다.
특히 요즘처럼 전세 사기가 많은 시대엔
내가 살 집이 대출 가능한 집인가부터 따져보는 것도
매우 중요한 안전장치가 됩니다.
무작정 계약서부터 쓰지 마시고,
한 번쯤은 대출 상담부터 받아보세요.
그게 내 전 재산을 지키는 첫 걸음일 수 있습니다.