“집주인이 전세보증금을 돌려주지 않아요.”
“계약할 때는 멀쩡해 보였는데, 알고 보니 근저당이 잔뜩…”
“보증보험도 안 된다고 해서 그냥 했는데 큰일 났어요.”
전세사기는 더 이상 특별한 사례가 아닙니다.
매년 수만 건의 피해가 발생하며,
그 피해 금액도 수천만 원에서 수억 원에 달합니다.
하지만 놀랍게도,
이 대부분이 계약 전에 조금만 확인했더라면 막을 수 있었던 일들입니다.
이 글은
✔ 전세 계약 전에 꼭 확인해야 할 7가지 항목을
✔ 실제 사례와 함께 정리해
초보자도 쉽게 따라할 수 있는 전세사기 방지 가이드로 구성했습니다.
1. 등기부등본 확인 – 근저당권, 소유자 이름부터 본다
✔ 발급 방법: 인터넷 등기소 또는 주민센터
✔ 확인 항목:
- 소유자와 계약 상대방이 동일한가?
- ‘을구’에 근저당권이 설정되어 있는가?
- 기존 전세권, 가압류, 가처분 등의 권리관계 존재 여부
📌 **근저당 설정액 > 매매가의 70%**인 경우,
→ 전세금 반환 어려울 가능성 높음 → 계약 피해야 함
2. 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부 확인
✔ HUG 또는 SGI 보증보험 사이트에서 가능
✔ 가입이 거절되는 경우 → 이미 위험 신호
- 집주인이 세금 체납 중
- 다주택자 or 법인 명의
- 사고 이력 다수 발생 건물 등
📌 “보증보험 안 되는 집은 그냥 거르면 된다”는 말이 나올 정도로
기본 중의 기본 조건입니다.
3. 계약 상대방이 진짜 ‘소유자’인지 확인
✔ 소유자와 계약자가 다르면 위임장·인감증명서 확인
✔ ‘대리인’ 계약은 위조·사문서 문제 발생 빈번
✔ 특히 법인 소유 또는 공동명의의 경우 더욱 주의
📌 반드시 계약서상 임대인의 인감도장 및 서명 일치 확인
4. 전입신고 + 확정일자 동시에 가능한지 확인
✔ 계약 직후 바로 전입신고 및 확정일자 부여 가능한 구조인지
✔ 별도 ‘사무실 주소’거나 ‘비주거용 건물’이면 불가능할 수 있음
✔ 오피스텔, 다가구 주택의 경우 ‘호수 기재 누락’ 여부 확인 필수
📌 확정일자+전입신고 둘 다 충족해야 ‘우선변제권’ 발생
5. 주변 시세와 비교해 ‘이상하게 싼 전세’는 경계
✔ 주변 시세보다 10~20% 이상 낮다면 의심
✔ 전세가율(전세/매매) 90% 이상이면 위험
✔ 특히 갭투자 흔한 지역(인천, 대전, 수원 일대)은 더 조심
📌 싸다고 좋은 게 아닙니다.
싸면 이유가 있고, 그 이유는 보통 위험입니다.
6. 계약금 지급 전 ‘등기부 한 번 더 보기’
✔ 계약 전 본 등기부가 며칠 전 발급된 것이라면
✔ 계약 당일 최신본으로 다시 확인
📌 하루 만에 근저당, 압류가 설정되는 사례도 있음
→ 실거래 당일 등기부 조회는 필수입니다.
7. 가계약 NO, 서류 미완성 계약서 NO
✔ 가계약금만 걸고 구두 계약하는 구조는 절대 금지
✔ 계약서에는:
- 계약일, 입주일, 퇴거일, 전세금 정확히 명시
- 특약사항으로 ‘보증보험 가입 가능 조건 명시’ 권장
- 수리 항목 및 관리비 부담 조건 포함
📌 불완전 계약은 나중에 문제 발생 시 보호받기 어렵습니다.
결론 – 계약 전에 30분만 투자하면 수천만 원을 지킬 수 있습니다
전세사기는 막을 수 있습니다.
✔ 법도 있고, 시스템도 있습니다.
✔ 다만 대부분은 ‘귀찮아서’ 확인을 안 하다가 피해를 봅니다.
“그냥 하자”는 순간,
몇 년의 시간과 수천만 원의 돈이 사라질 수 있습니다.
계약 전 7가지 체크리스트만 지키면
당신은 대부분의 전세사기로부터 안전해질 수 있습니다.