“요즘 전세사기 많다는데, 전세보증보험 꼭 들어야 하나요?”
“보증보험 들었는데도 보증금 못 받은 사람이 있다던데요?”
“가입해도 진짜 돌려받을 수 있는 건가요?”
전세사기와 깡통전세가 사회문제로 떠오르면서
**전세보증보험(전세금 반환보증)**에 대한 관심이 높아졌습니다.
정부도 가입을 장려하고 있고,
보증보험에 가입하면 보증금을 돌려받을 수 있다고 하지만,
실제로는 모든 전세 세입자가 가입할 수 있는 것도 아니고,
들어도 100% 안심할 수 있는 건 아닌 구조입니다.
이번 글에서는
✔ 전세보증보험이 어떤 제도인지,
✔ 실제 어떤 경우에 도움이 되는지,
✔ 가입 전 반드시 확인해야 할 조건과 주의점을
실사례와 함께 정리해보겠습니다.
1. 전세보증보험이란?
전세보증보험(전세금 반환보증)은
세입자가 계약 기간이 끝난 후
보증금을 돌려받지 못할 경우,
보증기관(HUG, SGI 등)이 대신 보증금을 지급해주는 제도입니다.
즉,
집주인이 돈이 없거나 도망가도
보험사에서 대신 보증금을 돌려주고,
이후 구상권 청구는 보험사가 집주인에게 함.
✔ 가입 대상: 전세 계약을 체결한 세입자
✔ 보증 기관: HUG, SGI서울보증, 민간 보증사
✔ 보증 한도: 최대 5억 원까지 (기관·지역에 따라 다름)
2. 실제 사례: 보증보험 덕분에 보증금 받은 세입자
- 인천 서구의 30대 직장인 A씨
→ 보증금 1억2천 / 월세 10만 원
→ 계약 만료 시 집주인 잠적
→ SGI 서울보증 가입 덕분에 보증금 전액 보장 받음
→ 이후 보험사는 집주인에게 구상권 행사
이처럼
전세보증보험은
✔ 집주인 리스크
✔ 역전세로 인한 미반환
을 방어할 수 있는 가장 현실적인 장치입니다.
3. 하지만 ‘모든 세입자’가 가입 가능한 건 아니다
다음의 경우 가입이 제한되거나 거절될 수 있습니다:
❌ 주택이 불법건축물인 경우
❌ 전입신고 및 확정일자가 미비한 경우
❌ 보증금이 시세보다 비정상적으로 높을 경우
❌ 집주인이 연체이력 또는 신용불량자일 경우
❌ 계약 기간이 절반 이상 지났을 경우
즉, ‘일단 들어가고 나중에 보험 들자’는 접근은
❌ 대부분 실패합니다.
계약 초기부터 보험 가입 가능 여부를 확인하고,
안 될 경우 아예 계약 자체를 재고해야 합니다.
4. 가입해도 완벽히 안전하진 않다 – 보험의 한계
✔ 보험사 지급 후 지연 시간 발생
→ 통상 1~6개월 소요
→ 그 사이에 다른 비용 발생 가능성 있음
✔ 일부 조건부 지급 거절 사례 존재
→ 전입신고 누락, 계약서 불일치 등 사유
✔ 가입자 본인이 소송까지 신경 써야 하는 경우도 있음
즉, 보증보험은 최악의 상황에서 세입자를 ‘대신 싸워주는’ 방패지
모든 문제를 해결해주는 마법은 아닙니다.
5. 가입 전 체크리스트
✅ 계약서에 집주인 도장(서명) 정확히 기재
✅ 전입신고 + 확정일자 필수
✅ 보증금 수준이 시세보다 과도하지 않은지 확인
✅ 건물 등기부등본 확인: 근저당/압류 여부 체크
✅ 보증기관별 보증료 비교 (보통 보증금의 0.1~0.3%)
특히 신규 계약할 경우, 계약 전 보증보험 가입 가능 여부부터 확인해야
→ “보증보험 안 되는 집은 전세계약도 하지 않는다”는 마인드 필요
결론 – 지금 같은 시장에선 ‘선택’이 아니라 ‘필수’
2020년 이후
수천 건의 깡통전세·전세사기 사건이 발생했습니다.
그 중 보증보험 가입자들은 대부분 보증금을 돌려받았고,
미가입자들은 소송이나 피해 구제도 제대로 못 받고 있습니다.
✔ 내가 직접 집주인의 재무 상태를 알 수 없다면,
✔ 보험이라는 안전장치를 마련하는 것은
지금 이 시장에서 생존을 위한 기본 전략입니다.
“보증보험 가입 가능한 집만 고른다”
이것이 앞으로의 전세 계약에서 가장 강력한 필터링 기준입니다.