“전세 계약은 했는데, 집주인이 돈을 못 돌려주면 어떡하죠?”
“보증보험 가입하라는데, 비용이 아깝진 않을까요?”
“가입 조건이 까다롭다던데, 저도 가입할 수 있을까요?”
요즘 같은 전세 사기, 깡통전세 뉴스가 계속 터지는 상황에서는
✔ 전세 계약을 ‘안전하게 만드는 마지막 장치’가
바로 전세금 반환보증보험입니다.
이 글은
✔ 반환보증보험의 개념부터
✔ 실제로 가입 가능한 조건,
✔ 실수요자가 어떤 경우엔 필수로 들어야 하는지까지
구체적으로 안내합니다.
✅ 전세금 반환보증보험이란?
- 세입자가 계약이 끝났을 때
→ 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우
→ HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증이 대신 지급해주는 보증 상품
✅ 말 그대로 **“보증금 보험”**입니다.
📌 집주인이 돌려주지 않더라도
→ 보험사가 대신 돌려주고
→ 이후 보험사가 집주자에게 구상권 청구
✅ 누가 가입할 수 있나요?
✔ **임차인(세입자)**이 직접 가입
✔ 계약 조건은 다음과 같아야 함:
- 등기부등본상 집주인이 실제 계약 상대자일 것
- 전세보증금이 시세 대비 일정 비율 이내일 것
- 수도권: 보통 5억 이하
- 지방: 보통 3억 이하
- 잔금 지급일 또는 입주일로부터 1개월 이내 가입
- 확정일자 + 전입신고 완료
✅ 보증료(보험료)는 얼마나 드나요?
- 보증금의 약 0.128~0.2% 수준 (연 기준)
- 예: 전세보증금 2억이라면 연 25만~40만 원 선
→ 장기 계약(2년)에 비례하여 증가
✅ 단, 일부 지자체에선 청년/신혼부부 대상 보증료 지원제도 운영 중
✅ 어떤 경우엔 꼭 들어야 한다
- 전세가율이 80% 이상인 경우
→ 집값과 전세금 차이가 거의 없는 깡통전세 구조
→ 집값이 하락하면 보증금 돌려받기 어려움 - 집주인이 개인임대사업자거나 대출이 많은 경우
→ 등기부등본에 근저당, 가압류 다수 표시돼 있다면 필수 - 집주인이 자금사정 어렵다고 말한 경우
→ 선의의 의도일 수 있어도 ‘확실한 보장’이 필요
✅ 보증보험 미가입 시 생길 수 있는 위험
- 계약 만료 후에도 보증금 못 받고 눌러앉아야 하는 상황
- 법적 절차 (소송, 경매, 배당 신청 등)로 돌입해야 하며
→ 시간+비용+심리적 부담 매우 큼
📌 특히 최근엔
→ 집주인이 다주택자거나,
→ 경매 낙찰 지연 사례도 늘어나고 있음
✅ 실수요자 가입 전략
- 계약 전 중개사에 “보증보험 가입 가능한 집인지” 사전 확인
- 가능하다면 HUG와 SGI 조건 비교 후 선택
→ HUG는 공공기관이라 비교적 신뢰도 높음
→ SGI는 조건 완화된 대신 보증료 약간 높을 수 있음 - 가입 후엔
→ 보증서 사본 보관 + 계약서와 함께 보존
결론 – 전세는 계약이 아니라, 보장이 있어야 완성된다
✔ 전세금 반환보증보험은
→ 선택이 아닌 리스크 관리 도구입니다.
✔ 수십만 원 아끼려다 수천만 원 잃을 수 있습니다.
✔ 특히 전세가율 높은 매물일수록, 보증보험은 필수입니다.
전세금은 당신의 전 재산일 수 있습니다.
그 안전을 보험 한 장으로 지킬 수 있다면,
그건 비용이 아니라 ‘보장’입니다.