“집을 사야 할까? 그냥 전세로 살아도 괜찮을까?”
이 질문은 아마 대한민국에서 가장 많이 검색되는 고민 중 하나일 겁니다.
특히 요즘처럼 집값이 불안정하고, 금리도 높고,
사회 분위기도 혼란스러울 때는 더욱 그렇습니다.
그런데 이 문제는 단순히
“사는 게 낫다” “사는 게 돈 낭비다”
같은 이분법으로 볼 수 없습니다.
이 글은 자가와 전세의 실질적인 금전적 차이,
그리고 그보다 더 중요한 심리적 만족감의 차이를
같이 따져보며 현실적으로 접근해보려 합니다.
1. 숫자로 따져보는 자가 vs 전세
예시 상황:
- 수도권 아파트 6억 원
- 전세금: 3억 5천만 원
- 자가 구매 시 LTV 70% 대출 (4억 2천), 이자 연 4%
- 거주기간 5년 기준
전세일 경우:
- 보증금 3.5억 묶임
- 월세 없음
- 5년 후 이자 수익 없음 (보증금 단순 보관)
자가일 경우:
- 대출 4.2억 × 연 4% = 연간 이자 약 1,680만 원
→ 5년간 약 8,400만 원 - 취득세 + 중개수수료 등 초기비용 약 3~4천만 원
- 집값이 5년간 +10% 상승하면 → 6억 → 6억6천
→ 차익 6천만 원 – 이자 및 초기비용 약 1억 2천만 원 = 손해
→ 반대로 +30% 상승 시 → 자가 유리
요점:
- 집값이 5년 내 크게 오를 거라고 예상하면 자가
- 반대로 집값이 보합이거나 떨어진다고 보면 전세가 이득
즉, 자가는 미래 상승에 베팅하는 구조입니다.
그런데 이걸 예측하기가 쉽지 않다는 게 문제죠.
2. 심리적으로 따져보는 자가 vs 전세
자가의 심리적 장점:
✔ 내 집이라는 안정감
✔ 인테리어·구조 변경 자유
✔ 매년 이사 걱정 없음
✔ 내 재산이 쌓인다는 만족감
전세의 심리적 장점:
✔ 언제든 이동 가능
✔ 대출 부담 없음
✔ 집값 떨어져도 리스크 없음
✔ 목돈 유동성 확보 가능
그리고 가장 중요한 건
‘불안감’의 무게입니다.
- 자가는 “대출과 금리”에서 불안하고,
- 전세는 “계약 종료와 재계약 불확실성”에서 불안합니다.
둘 중 어떤 불안이 더 견딜 만한지,
이건 순전히 개인의 라이프스타일과 가치관에 달려 있습니다.
3. 그럼 어떻게 선택해야 할까?
✔ 집값이 급등한 후 진입한다면 → 신중하게 접근
→ 이미 상승이 컸다면 기대수익은 제한적
→ 이자와 세금 리스크 따져야
✔ 전세금으로도 좋은 입지에 자가 마련 가능하다면 → 자가 고려
→ 대출 비율이 낮고 입지가 좋으면 위험 낮음
→ 실거주 만족도도 높을 가능성 큼
✔ 대출이 과하게 필요한 상황이라면 → 전세 유지 추천
→ 수입 대비 월 이자 부담이 30% 넘는다면 위험 신호
→ 유동성 유지가 장기적으론 더 큰 힘이 됨
✔ 이직·결혼·출산 등 변수가 많다면 → 전세가 유리
→ 유연한 이동성 확보 중요
결론 – 이득이 아니라 ‘적합함’이 먼저다
결국 자가냐 전세냐의 선택은
‘이득’만으로 판단하면 불완전합니다.
지금의 내 삶,
내가 감당할 수 있는 수준,
그리고 앞으로의 변화 가능성을 고려해서
‘나에게 맞는 선택’을 해야 합니다.
돈을 떠나서
✔ 내가 불안하지 않은가?
✔ 내가 이 집에 만족할 수 있을까?
✔ 5년 뒤에도 이 선택을 후회하지 않을까?
이 질문들에 솔직하게 답해보세요.
그게 지금 당신에게 가장 좋은 선택을 말해줄 겁니다.