“같은 단지인데 왜 이 집만 1억이 싸죠?”
“실거래가보다 확 낮은데 진짜 기회일까요?”
“이게 바로 급매물인가요?”
부동산 시장에서
‘싸다’는 말은 귀에 달콤하지만,
✔ 대부분의 저가 매물 뒤에는 사연이 있습니다.
이 글은
✔ 실수요자가 저가 매물을 만났을 때
✔ 덜컥 계약하지 않고,
✔ 신중히 따져야 할 5가지 체크포인트를 중심으로
판단 기준을 제시합니다.
✅ 1. 시세보다 현저히 낮다면 ‘권리관계’부터 의심하자
- 등기부등본 확인 → 가압류, 경매, 근저당권 여부
- 실제 매도인이 소유자 본인인지 확인
→ 위임장 거래나 대리인 계약일 경우 추가 서류 필요
📌 저가 매물일수록 ‘법적 리스크’가 숨어 있을 확률 높음
→ 권리관계가 복잡하면 절대 ‘선 계약 후 확인’ 하지 말 것
✅ 2. 세입자가 있는 매물은 반드시 ‘전입+확정일자’ 확인
- 세입자가 있는 상태에서 거래되는 매물은
→ 전세보증금 반환이 안 된 상태일 수 있음
→ 대항력 있는 세입자가 나가지 않으면 실입주 불가
✅ 팁: 확정일자+전입일이 본인보다 앞서면
→ 세입자 권리가 우선. 보증금 낙인 가능성 있음
✅ 3. 하자 있는 주택일 가능성 확인 – 직접 눈으로 체크
- 싸다고 생각되는 집은 반드시 현장 방문
→ 곰팡이, 결로, 누수, 벽 균열, 악취 여부
→ 리모델링으로 가려놓은 경우도 많으니 눈썰미 필요
📌 베란다·욕실·외벽에서 물이 새는 경우, 수리비 수천만 원 발생 가능
✅ 4. “전세 끼고 사는 매물”은 반드시 실입주 가능 시점 체크
- 전세가 끝나는 시점과 내가 입주하려는 시점이 어긋나면
→ 전세기간 끝날 때까지 거주 불가능
→ 실입주 목적인데 전세매물을 샀다면, 몇 년간 공실 상태
✅ 반드시 전세계약서 확인 + 세입자 퇴거 의사 서면 확보
✅ 5. 주변 매물 시세와 비교해 ‘지나치게 낮은 이유’ 분석
- 동일 평형, 같은 동 기준 최근 실거래가 비교
→ 시세보다 5~10% 낮은 정도는 급매로 가능
→ 그 이상 차이 나는 경우엔 리스크 내재 가능성 농후
📌 “금매예요”, “주인 급해요”만 듣지 말고
→ 주변 실거래가 캡처, 시세 흐름 확인 후 결정
보너스 팁 – 저가 매물 계약 전, 이건 꼭 확인하세요
- 등기부등본
- 건축물대장 (불법 증축 여부 확인)
- 전세 계약서 사본
- 관리비 연체 여부
- 중개사 등록 여부 및 거래책임 명시
결론 – 저가 매물은 기회가 아니라, 리스크 판단의 시험대다
✔ 가격이 싸다는 이유 하나로 집을 선택했다면
→ 싼 만큼의 리스크를 감수하게 됩니다.
✔ 실수요자라면 ‘당장 살 수 있는지’, ‘살아서 괜찮은 집인지’가 더 중요합니다.
싸게 사는 건 기술이 아니라, 안 싸게 당하지 않는 것부터 시작입니다.
무조건 싸다고 덥석 물기 전에,
그 집이 왜 싼지를 먼저 물어야 합니다.