“월세 나오는 수익형 부동산”
“소액으로 시작하는 부동산 투자”
“신축 오피스텔, 역세권에 월세 60만 원 나와요”
이런 말들은
한 번쯤 부동산 투자를 고민한 사람이라면
분명 접해봤을 겁니다.
실제로 오피스텔은
✔ 자금 규모가 작고
✔ 관리가 간편하고
✔ 월세가 안정적으로 나오는 듯 보여
투자 입문자에게 인기 있는 상품입니다.
하지만 겉보기엔 좋아 보여도
실제로는 수익률이 기대보다 낮고,
세금이나 공실 리스크가 상당히 클 수 있습니다.
이 글은 오피스텔 투자의 실상을
‘현실적인 숫자’와 ‘세금 문제’ 중심으로 분석한 콘텐츠입니다.
1. 겉보기 수익률 vs 실제 수익률
신축 오피스텔, 분양가 2억
전세 불가 → 월세 65만 원 세팅
표면 수익률 계산:
(월세 65만 × 12) / 2억 = 연 3.9%
괜찮아 보이죠?
하지만 실제는 이렇습니다:
- 취득세 약 4~5% (오피스텔은 주거용이라도 원칙상 상업용)
- 중개수수료 1회
- 매년 재산세 + 종부세
- 공실 리스크 (1년 중 2개월 공실 나면 바로 수익률 급감)
- 대출 이자 부담 (자기자본 2억이 아닐 경우)
실질 수익률:
연 1.5~2.5% 수준으로 떨어집니다.
거기다 관리비가 매우 높고,
세입자들도 이 부분을 민감하게 반응하죠.
→ 공실 시, 경쟁력 약화
2. 오피스텔은 세금 구조가 다르다
오피스텔은 원칙적으로 ‘업무용 부동산’으로 분류됩니다.
따라서 주거용이라고 하더라도
세금이 일반 아파트와 다릅니다.
✔ 취득세율 4.6% 이상 (신축 기준)
✔ 양도세 비과세 적용 불가 (실거주 개념 없음)
✔ 부가가치세 환급 불가 (주거용으로 임대 시)
게다가 오피스텔은
종합소득세 + 건강보험료 증가로 이어질 수 있어
‘월세 수입은 있는데, 실제 손에 남는 건 별로 없는’ 상황도 자주 발생합니다.
3. 공실 리스크는 생각보다 크다
많은 투자자들이 놓치는 부분이 바로 공실 가능성입니다.
오피스텔 입주는 보통:
- 1인가구,
- 직장인,
- 자취생 등 ‘이동성이 높은 세입자’가 많습니다.
따라서:
- 이직,
- 이사,
- 결혼 등으로 인한 이탈률이 높고
- 주변 경쟁 단지 생기면 공실 기간이 늘어납니다.
또한 신축 단지의 경우
동시 분양이 많아
초기 입주 경쟁이 매우 치열해지고
임대료도 쉽게 떨어집니다.
4. 오피스텔 투자, 이런 경우만 긍정적
그렇다면 오피스텔 투자는 절대 하면 안 되는 걸까요?
그건 아닙니다.
다음 조건을 만족한다면
상대적으로 안전한 투자가 될 수 있습니다.
✔ 대학가, 병원, 법원 근처 등 꾸준한 유동 인구 있는 지역
✔ 실입주보단 투자 목적으로 가격 안정성 있는 입지
✔ 전세가 가능한 단층 구조 (준주택형)
✔ 월세 대비 관리비가 낮고, 경쟁 물량이 적은 곳
✔ 대출 없이 자기자본 1억~2억으로 여유 있게 접근
결론 – 오피스텔은 ‘작고 간단한 아파트’가 아니다
오피스텔은
아파트보다 작다고 해서 간단한 투자 상품이 아닙니다.
✔ 수익률은 낮고
✔ 세금은 높으며
✔ 공실 리스크는 오히려 크고
✔ 팔기도 쉽지 않습니다
이걸 모르고 접근하면
“매달 월세 받으려고 샀는데, 2년 후 되팔기도 어려운 부동산”이 되어버릴 수 있습니다.
📌 오피스텔 투자는 ‘매도 시점’이 분명해야 합니다.
📌 장기 보유보단 3~5년 내 수익 실현 전략이 필요합니다.
📌 반드시 수익률 계산 + 세금 시뮬레이션 후 투자하세요.