“전세 만기인데 집주인이 돌려줄 돈이 없대요.”
“새 세입자도 안 들어오고, 집이 팔리지도 않아요.”
“이러다 보증금 떼이는 거 아닌가요?”
2023년 이후 본격화된 역전세 시대는
많은 세입자들에게 현실적인 공포가 되었습니다.
전셋값은 하락했는데,
집값도 하락하고 금리는 올라
집주인 입장에서도 돌려줄 여력이 없는 상황이 계속되고 있죠.
이 글에서는
✔ 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우,
✔ 어떤 순서로 대응해야 하는지,
✔ 어떤 경우에 법적 조치를 취해야 하는지
시나리오별로 실전 가이드를 제공합니다.
시나리오 1: 계약 만기 전, 집주인이 “돈 없다”고 말하는 경우
📌 이때부터 이미 대응 준비에 들어가야 합니다.
세입자의 행동 요령:
- 계약서에 따른 만기일 정확히 파악
- 계약 해지 의사 ‘내용증명’으로 통보
→ 한국우편사업진흥원에서 온라인 발송 가능 - 전입신고 + 확정일자 확인
→ 배당 시 순위 확보 위해 반드시 필요
✔ 아직 만기 전이라면
→ 임차권등기명령 신청 준비
→ 임차권 등기 후 전출 가능 (새 계약 체결 가능)
시나리오 2: 만기일 도래, 집주인이 지급 능력 없음
이 경우 빠르게 아래 절차를 따릅니다.
- 임차권 등기명령 신청 (법원에 신청)
→ 관할 지방법원 민원실 또는 온라인 등기소
→ 약 1~2주 내 처리
→ 등기 후 ‘전입신고 유지 효과’ + ‘소송 가능’ 조건 확보 - 전출하여 새로운 거처 마련 가능
→ 등기 후 전출해도 보증금 우선 변제권 유지됨 - 전세금 반환 청구소송 + 강제집행 절차 병행
→ 반환 못 하면 → 경매 또는 압류 가능
📌 보증금 일부라도 지급된 경우 → 지급된 금액만 제외하고 청구 가능
시나리오 3: 보증보험에 가입돼 있을 경우
✔ 가장 빠르고 확실한 방법입니다.
- 보증기관에 즉시 ‘사고 접수’
→ HUG 또는 SGI 등 해당 기관 홈페이지
→ 사고접수 후 대략 2~6개월 내 보증금 지급 - 이후 보험사가 집주인에게 구상권 청구
→ 세입자 입장에선 이후 절차와 무관
📌 단, 계약 종료 후 1개월 이상 지체 시 지급 대상
→ 기다릴수록 지급 시기 늦어질 수 있으므로
→ 계약 종료 직후 바로 접수하는 것이 유리
시나리오 4: 집주인이 고의로 ‘버티기’하거나 잠적한 경우
이 경우는 형사 절차까지 고려해야 할 상황입니다.
- 사기 혐의로 형사고소 가능
→ 고의적 보증금 반환 회피는 사기죄 성립 가능성
→ 계약 당시 반환 의지 없음 + 재산은닉 정황 입증 시 유리 - 법원에 ‘가압류’ 신청 가능
→ 집 외에 다른 재산이 있다면 선제 조치 필요 - 추가 피해 방지를 위해 주민센터·경찰서 협조 요청
→ 전세사기 다발 지역은 지자체 차원의 법률 지원도 가능
세입자 체크리스트 – 전세금 못 받을 가능성 대비
✅ 확정일자 & 전입신고는 반드시 계약 당일 완료
✅ 집주인 연락 두절 시 즉시 등기부등본 열람
✅ 보증보험 미가입자일 경우 → 등기명령 + 소송 동시 준비
✅ 지급 지연 1개월 넘어가면 → 보증금 반환소송 절차 착수
✅ 입주 전 → 집 시세, 주변 거래량, 전세가율 꼭 체크
결론 – ‘법적으로 대응할 수 있는 구조’를 먼저 만드는 것이 핵심
역전세 시대는
“착한 집주인을 만나면 다행”이 아니라
“문제가 생겨도 돌려받을 수 있는 구조를 갖췄는가”가 핵심입니다.
✔ 내용증명, 임차권등기, 소송, 보증보험
✔ 이 네 가지는 지금의 전세 시장에서
세입자가 자신을 보호할 수 있는 ‘기본 무기’입니다.
무조건 기다리지 말고,
준비하고, 기록하고, 증빙하세요.
그게 당신의 전세금이 지켜지는 유일한 길입니다.