“난 1주택자고, 실거주 중이니까 세금은 걱정 안 해도 되지.”
“양도세도 없고, 종부세도 아니고… 그냥 내버려두면 되잖아?”
“부자도 아닌데 무슨 세금이야…”
이런 생각,
많은 1주택 실거주자들이 가지고 있습니다.
하지만 현실은 다릅니다.
국세청과 지자체가 세금 대상자를 판별할 때
등기부, 주민등록, 거주 여부, 보유 기간, 이전 거래까지
종합적으로 따지기 때문에,
실거주라도 요건 하나만 어긋나면 세금 폭탄이 터질 수 있습니다.
이 글은
실거주자도 반드시 알아야 할
✔ 보유세,
✔ 양도세,
✔ 비과세 요건의 함정
세 가지를 실제 사례 중심으로 알려드립니다.
1. 실거주 중인데 보유세가 확 늘었다?
2020년 이후 공시가격 상승과 세율 인상으로
1주택자 보유세도 크게 증가했습니다.
실제 사례:
- 서울 마포구 아파트 보유 중인 1주택자 A씨
→ 2020년 재산세 + 종합부동산세: 약 80만 원
→ 2023년 동일 조건, 공시가 인상 + 공정시장가액 조정
→ 세금: 150만 원으로 증가
왜 이런 일이 벌어졌나?
✔ 공시가격 인상
✔ 고령자/장기보유 세액공제 누락
✔ 자동 감면 아닌 ‘신청제’이기 때문
📌 “실거주자는 세금 감면된다”는 건 반만 맞는 말입니다.
→ 직접 신청하지 않으면 감면 혜택을 못 받을 수 있습니다.
2. 비과세 받으려다 양도세 수천만 원 낸 사례
1세대 1주택 비과세 요건은 다음과 같습니다:
- 2년 이상 보유
- 2년 이상 실거주
- 양도 차익 12억 원 이하 (2023년 기준 비과세 한도)
하지만 다음과 같은 경우, 비과세가 안 됩니다:
❌ 실거주 중이지만, 주민등록이 다른 주소로 되어 있음
❌ 1세대가 아닌 경우 (부부가 주소 분리된 세대별 거주)
❌ 중간에 임대를 준 적 있음
❌ 입주 후 2년 채우기 전에 매도
📌 1주택이라도 실거주 요건이 충족되지 않으면
양도 차익에 대해 6~45%의 양도소득세가 부과됩니다.
실제 사례:
- 양천구 A아파트 소유, 3년 보유
→ 실거주 1년만 하고 출가한 자녀가 전입
→ 양도 차익 2억 → 비과세 실패 → 세금 3천만 원
3. 다주택자로 오해받는 ‘함정’
특히 분양권, 오피스텔, 상가, 지방주택 등을 함께 보유 중일 경우
다주택자로 간주되어
✔ 보유세 중과
✔ 양도세 중과
의 대상이 될 수 있습니다.
예:
- 경기도 본가 아파트 1채 소유
- 지방 소형 주택 부모 명의로 구입 후 전입
→ 실거주라 판단했으나, 본인은 2주택자 간주
또는
- 분양권 1개 소유 → 2023년 이후 주택 수에 포함
→ 보유세 중과세율 적용
📌 실거주자라 하더라도,
법적으로 ‘1주택’으로 인정받기 위한 구조 정비가 필요합니다.
실수요자가 반드시 점검해야 할 항목 체크리스트
✅ 내가 실제로 ‘1세대 1주택’인지 (세대 기준 확인)
✅ 주민등록, 전입일자, 등기일자 간 정합성
✅ 2년 실거주 요건 충족 여부 (양도세 비과세 목적)
✅ 다른 부동산(분양권, 지방주택, 상가 등)의 소유 여부
✅ 보유세 감면 혜택 신청 여부 (고령자, 장기보유자)
결론 – 실거주자도 “세무 전략”은 필요하다
✔ 실거주라서 괜찮다고 생각하는 순간,
✔ 요건 미비, 신고 누락, 판단 착오로
→ 세금 수백만~수천만 원이 날아갈 수 있습니다.
정부는 이제
“실거주냐 아니냐”보다
**“요건을 정확히 충족했느냐”**로 세금을 판단합니다.
부자가 아니더라도,
전문가가 아니더라도
스스로 주택 세무 구조를 이해하는 것이
진짜 내 집 마련의 완성입니다.