부동산 공부를 시작하면 가장 많이 듣는 말 중 하나가
“실거래가를 봐라”입니다.
실거래가 사이트, 실거래가 조회 앱, 국토부 오픈 API 등
정보는 넘쳐나죠.
하지만 문제는
어디를, 무엇을, 어떻게 봐야 하는지
처음엔 전혀 감이 안 온다는 겁니다.
이 글은 실거래가 데이터를 처음 보는 사람을 위한
아주 기초적인 해석법입니다.
복잡한 계산 없이,
딱 3가지 기준만 알면 흐름을 읽을 수 있습니다.
1. 실거래가는 ‘현재’가 아니라 ‘1~2달 전 시세’
실거래가 데이터는
‘계약일’을 기준으로 공개되지만
시스템에 반영되는 데엔 보통 1~2개월 시차가 있습니다.
즉, 지금 내가 보고 있는 시세는
대부분 한두 달 전의 실제 계약 금액입니다.
그래서 단순히 가장 최근 날짜의 금액만 보지 말고,
3개월치 평균 가격의 흐름을 보는 것이 더 중요합니다.
2. 이 3가지만 보면 흐름이 보인다
① 거래량
가장 먼저 봐야 할 건
“이 아파트가 최근 몇 건 거래됐는가”입니다.
예: 6월 5건 → 7월 3건 → 8월 0건 → 9월 1건
→ 거래가 줄어들고 있다는 뜻 = 시장이 식고 있음
→ 거래가 늘어난다면 = 매수자들이 다시 움직이고 있음
② 가격대 흐름
다음은 최고가/최저가/중간값을 체크해야 합니다.
예:
- 5월: 6억, 6억2천, 6억1천
- 6월: 5억9천, 6억, 6억
- 7월: 5억5천, 5억6천, 5억8천
→ 이 아파트는 가격이 서서히 하락 중
→ 특히 최저가가 떨어지고 있다면 하방 압력이 강하다는 신호
③ 반복 거래된 평형이 있는가
실거래가는 보통 같은 단지 내 다양한 평형이 섞여 나옵니다.
따라서 같은 평형에서 반복 거래된 가격을 보는 게 핵심입니다.
예:
- 84㎡ 2층: 6억 → 5.8억 → 5.5억 (3개월 연속 하락)
- 59㎡는 오히려 보합
→ 이 경우, 84㎡만 일시적으로 하락하거나, 구조 문제가 있을 수도 있음
→ 특정 평형만 계속 빠진다면 수요층의 변화 가능성
3. 실거래가 보는 곳 추천 (쉽고 무료)
- 국토교통부 실거래가 공개 시스템
가장 신뢰도 높은 출처. 단점은 다소 불편한 UI.
👉 http://rt.molit.go.kr - 아실(아파트실거래가)
모바일 친화적이고, 흐름 보기가 쉬움
지역별, 단지별, 평형별 필터링 가능 - 호갱노노, 네이버부동산
호갱노노는 시각화가 좋아 초보에게 적합
네이버는 거래량까지 한눈에 보기 좋음
4. 실거래가의 ‘함정’도 있다
실거래가는 정확한 데이터이지만
모든 걸 말해주진 않습니다.
예를 들어:
- 급매 거래가 포함돼 있을 수 있음
→ 일시적인 하락처럼 보일 수 있음 - 저층·고층, 향 차이로 인한 가격 차이 무시하면 안 됨
→ 같은 평형이라도 가격 차이는 큼 - 분양권 거래와 입주권 거래는 실거래가와는 다름
→ 별도 구분 필요
그래서 실거래가만 맹신하지 말고
같은 단지 내 매물 시세 + 거래량 흐름까지 같이 봐야
정확한 판단이 가능합니다.
결론 – 실거래가는 부동산의 체온계다
부동산의 ‘현재 체온’을 알고 싶다면
실거래가만큼 정확한 자료는 없습니다.
하지만 그 체온을
**‘직선으로 바라볼지, 곡선으로 바라볼지’**는
내 해석력에 달려 있습니다.
✔ 단순히 가장 높은 금액이 아니라,
✔ 흐름을 보고, 반복을 확인하고,
✔ 숫자 너머의 시장 움직임을 유추하는 것
그게 바로
‘부동산 감각’을 키우는 가장 기초적인 훈련입니다.
지금부터 실거래가 데이터를
단순한 숫자가 아니라 시장의 언어라고 생각해보세요.
세상 보는 눈이 달라질 겁니다.