“분양권을 바로 팔 수 있다던데요?”
“요즘에도 전매 가능한 단지가 있나요?”
“전매 제한 걸려 있는 줄 모르고 계약해서 곤란했어요…”
과거엔 분양권 전매로
✔ 웃돈 받고 팔면서 시세차익을 누리는 게 흔했지만,
최근에는
✔ 정부 정책 변화로 전매 제한 단지가 많아졌고,
✔ 실수요자조차 전매 불가한 상황에 처하는 경우가 많습니다.
이 글은
✔ 실수요자 입장에서
✔ 분양권 전매가 가능 여부를 판단하는 기준과
✔ 전매 과정에서 발생할 수 있는 리스크를 중심으로 안내합니다.
✅ 전매란 무엇인가요?
- 분양받은 아파트의 입주 전에 매도하는 행위
→ ‘등기’ 이전 단계에서 권리를 넘기는 것
→ 계약서만 가지고 있는 상태에서 거래가 이뤄짐
📌 주택청약 당첨 → 계약금 납입 → 중도금 진행 중
→ 이 상태에서 전매 허용된다면 제3자에게 되팔 수 있음
✅ 전매가 가능한 경우 vs 불가능한 경우
1. 전매가 가능한 경우
- 민간분양, 비투기과열지구, 전매 제한 없는 단지
- 지방 소도시, 규제완화 지역
- 분양 공고에 ‘전매 제한 없음’ 또는 ‘6개월 후 가능’ 명시
2. 전매가 불가능한 경우
- 수도권 투기과열지구 or 조정대상지역
- 공공분양 (무주택자 우선 공급)
- 생애최초, 신혼부부 특별공급 등
→ 최대 10년까지 전매 제한 가능
✅ 전매 제한 기간은 분양공고문, LH/SH 안내문에서 반드시 확인 필요
✅ 전매 시 실수요자가 겪을 수 있는 문제들
- 전매 금지 기간 착오 → 계약 해지 또는 과태료
→ 실입주 목적이 아니면서 계약한 경우 계약 무효될 수도 있음 - 프리미엄 과세 문제 발생
→ 전매 차익 발생 시 양도세 과세
→ 실수요자도 해당되며, 단기 보유 시 세율 최고 45~70%까지 - 전매는 등기 이전이기 때문에 매수자 보호 장치 약함
→ 잔금 시기, 등기 시점, 계약 책임 등 분쟁 발생 시 법적 리스크
✅ 실수요자라면 이런 조건일 때만 전매 고려하자
- 자금 사정 변화로 도저히 입주 불가할 때
→ 어쩔 수 없는 처분 수단으로서의 전매 - 계약서에 명시된 전매 허용 조건이 분명할 때
→ ‘OO개월 이후 전매 가능’ 명시 + 시행사/시공사 동의 필요 - 양도세 계산까지 사전 시뮬레이션 해본 후
→ 세금까지 모두 감안해도 손해 없을 때만 고려
✅ 전매 전에 꼭 체크해야 할 3가지
- 분양공고에서 전매 가능 시점, 조건 확인
→ 인터넷청약센터 > 분양공고 PDF 직접 다운로드 - 양도세 시뮬레이션 필수
→ 분양가, 프리미엄, 보유 기간 기준으로 세무사 상담 - 계약금·중도금 납입 상태 정리
→ 매수인에게 인수될 금액 정확히 명시 (계약서 작성 필수)
결론 – 분양권 전매는 전략이지 도피가 아니다
✔ 예전처럼 쉽게 사고파는 시대는 끝났습니다.
✔ 지금은 ‘팔 수 있는 집’이 아니라,
→ ‘끝까지 가져갈 수 있는 집’만이 안정적인 선택입니다.
전매는 규제의 틈새에 있는 민감한 거래입니다.
실수요자라면 신중하게, 반드시 확인하고 움직여야 합니다.
당신의 주거는 투기가 아닌, 계획으로 완성되어야 합니다.