한동안 침체됐던 청약 시장에 다시 온기가 돌고 있습니다.
특히 인기 지역이나 서울 외곽의 일부 단지들은
청약 경쟁률이 다시 수십 대 일로 치솟고,
프리미엄이 붙는 분양권도 등장하고 있습니다.
이런 분위기 속에서 다시 등장한 단어,
“전매”
과거에는 분양 받자마자 몇 천만 원씩 웃돈을 받고
빠르게 파는 전략으로 여겨졌지만,
지금은 규제·시장 상황·세금 구조 모두 바뀌었습니다.
이 글은 지금 시점에서 분양권 전매가
✔ 가능한 조건은 무엇이고
✔ 수익은 얼마나 기대할 수 있으며
✔ 어떤 리스크를 감수해야 하는지를
정리한 실전 분석 콘텐츠입니다.
1. 분양권 전매란?
분양권 전매는
아파트가 완공되기 전,
청약 당첨자가 다른 사람에게 분양권을 되파는 것입니다.
즉, 실제 입주도 하지 않고
당첨권 자체를 프리미엄 얹어 파는 방식이죠.
과거에는
✔ 분양가보다 시세가 높을수록
✔ 입지와 학군, 브랜드가 좋을수록
프리미엄이 컸습니다.
하지만
지금은 ‘전매제한’이라는 규제가 있고,
프리미엄 기대도 제한적이며,
세금 리스크는 훨씬 커진 상황입니다.
2. 전매는 아무나 못 한다 – 제한 조건부터 확인
현재 대부분 지역은
전매제한이 3년 이상입니다.
하지만 예외가 있습니다:
- 조정대상지역이 아닌 지역
- 공공택지 외 민간분양
- 사전청약 후 본청약 시점 차이 발생
- 최근 공급활성화 방안으로 완화된 규제 지역
📌 전매 가능 단지인지 확인하려면:
→ LH청약센터, 국토부 공고문 내 ‘전매 제한 기간’ 확인 필수
예:
- 세종시 일부 민간 단지 → 6개월 전매 가능
- 지방 광역시 민간 아파트 → 1년 제한
- 수도권 인기지역 공공택지 → 최대 10년까지 제한 가능
3. 수익은 얼마나 기대할 수 있을까?
과거에는
“분양가 6억 → 분양권 전매가 7억 → 1억 수익”
이런 공식이 통했지만, 지금은 다릅니다.
현재 수익 구조는 다음과 같습니다:
✔ 분양가 대비 시세차익
✔ 웃돈(프리미엄)은 세금 포함해 계산
✔ 실거래 시 기타소득세 또는 양도세 부과
✔ 잔금 치르기 전이라면 실수요자 접근 난이도 ↑
결국
**‘프리미엄이 붙었다고 해도 실현 가능한 수익은 제한적’**입니다.
그리고 매수자가 실입주 목적이면
잔금 납입, 대출, 자격요건까지 모두 맞춰야 하므로
전매 거래 자체가 성사되기 어렵습니다.
4. 세금 리스크가 가장 크다
분양권 전매는
단순한 ‘매매’가 아니라
세금상 매우 민감한 거래입니다.
📌 전매 차익에 대해 양도소득세 과세
📌 1년 미만 보유 시 70% 중과
📌 1년 이상 보유해도 최대 45% 세율
📌 실거래가 기준 → 허위신고 시 과태료 및 조사 대상
또한
2023년 이후에는
분양권도 주택 수에 포함됩니다.
즉,
전매가 안 되면
해당 분양권은 1주택 또는 다주택으로 간주되어
종부세·양도세 중과 대상이 될 수 있습니다.
5. 지금은 어떤 경우에만 유효한 전략일까?
✔ 전매가 가능한 지역의 소형 아파트
→ 6개월~1년 내 전매 가능한 경우
→ 실거주+임대 수요가 뚜렷한 지역
✔ 입주 시점까지 시세가 상승할 가능성이 명확한 경우
→ 인근 시세 대비 분양가가 확연히 낮을 때
✔ 양도세 및 주택 수 계산을 충분히 반영한 경우
→ 세금 문제 없는 1주택자이거나, 법인 명의 등 별도 전략 보유
그 외 상황에서
“언젠가 프리미엄 붙겠지”라는 심리로 진입하면
자금 묶이고, 세금 맞고, 거래도 못 하는 3중 고통을 받을 수 있습니다.
결론 – 지금은 ‘전매’보다 ‘입주’ 전략이 현실적이다
전매는
✔ 시세 급등
✔ 규제 완화
✔ 유동성 풍부
이 세 가지가 맞아떨어질 때만 가능한 고수익 전략입니다.
하지만 지금은
❌ 거래량 적음
❌ 금리 높음
❌ 실수요자 중심
이런 흐름 속에서
전매로 수익을 기대하기보다
입주를 전제로 한 실거주 전략, 장기 보유 전략이
훨씬 현실적인 선택입니다.
무리하게 웃돈 기대하며 계약하면
탈출도 못 하고, 보유세와 대출 이자만 떠안게 되는 구조에 빠질 수 있습니다.