1. 분양권 전매제한이란? 왜 생겼을까?
분양권 전매제한이란, 아파트 청약 당첨자가 입주하기 전까지 그 권리를 **다른 사람에게 팔 수 없도록 막는 제도**를 말합니다. 쉽게 말해 “당첨권을 사고파는 것”을 방지하기 위한 장치인 셈입니다. 이 제도가 생긴 배경은 분양권 자체가 시세 차익 수단으로 악용되며
실수요자가 내 집 마련을 못 하는 구조가 반복됐기 때문
입니다. 실제로 2010년대 초반까지는 당첨만 되면 수천만 원, 수억 원의 웃돈이 붙는 ‘프리미엄 시장’이 형성되었고, 이로 인해 전문 청약 투자자들이 청약을 독점하는 문제가 끊임없이 발생했습니다. 그래서 정부는 다음과 같은 목적으로 전매제한을 강화했습니다: - 실수요자 위주의 청약 환경 조성 - 단기 시세 차익 목적 진입 억제 - 분양권 과열 시장 안정화 이 전매제한 제도는 **공급 유형(민영·공공), 입지(조정지역 여부), 청약 방식(특별·일반공급)**에 따라 기간과 조건이 다르게 적용됩니다.
2. 전매제한 기간은 어떻게 정해질까?
2025년 기준, 분양권 전매제한 기간은 크게 **‘투기과열지구’, ‘조정대상지역’, ‘비규제지역’**에 따라 나뉘며, 공공택지인지 민간택지인지에 따라도 다르게 적용됩니다. 📌 ① 투기과열지구 - 민영주택: **소유권 이전 등기 시까지 전매 금지** - 공공분양: **10년 장기 전매제한 가능** (특별공급 시 더욱 강화) - 대부분 입주 후에도 일정 기간 보유 및 실거주 의무 있음 📌 ② 조정대상지역 - 민영주택: **6개월 ~ 1년 전매제한** - 분양가상한제 적용 시: **입주 후 3~5년간 실거주 의무 + 전매제한** 📌 ③ 비규제지역 - 민간택지 기준: **전매제한 없음** 또는 **최대 6개월 이내 전매 가능** - 단, 지방자치단체 조례에 따라 달라질 수 있음 📍 예시: 서울 강동구의 한 재건축 아파트 분양 → 분양가상한제 적용 → **소유권 이전 등기까지 전매 불가 + 실거주 3년 의무** 즉, 동일한 아파트라도 분양 시기, 위치, 정책 변화에 따라 전매 가능 시점은 크게 달라질 수 있기 때문에
계약서 작성 전 반드시 ‘입주자모집공고’에서 전매제한 조항을 확인
해야 합니다.
3. 전매가 가능한 예외 조건과 주의사항
전매제한이 적용된다고 해서 무조건 절대 매도할 수 없는 것은 아닙니다. 일정 조건을 충족할 경우 **예외적으로 전매가 허용**되거나
‘승계 방식’으로 실질적인 거래가 가능한 경우
도 존재합니다. ✅ ① 불가피한 사유에 따른 전매 허용 – 다음의 사유가 입증되면 관할 지자체 승인을 받아 전매 가능: - 근무지 변경(이사 필요) - 이혼 - 질병 및 장기치료 - 사망 및 상속 - 파산 또는 개인회생 – 이 경우 전매 승인을 받기 위해 **증빙서류와 사유서**를 제출해야 하며, 허위일 경우 계약 해지 및 형사 처벌 대상 ✅ ② 세대 내 전매 (배우자 또는 직계존비속) – 일부 지자체는 세대 내 명의 변경은 ‘전매’로 보지 않는 경우도 있음 – 단, 세대분리 후 매도는 위반에 해당할 수 있음 ✅ ③ 당첨권 승계 (사망·상속 시)** – 당첨자가 사망할 경우, 배우자나 상속인에게 분양권이 그대로 승계되어 입주 가능 ✅ ④ 매매 계약 체결 후 등기 이전 전 양도 – 비공식적인 형태의 ‘입주권 거래’로 분쟁 가능성 높음 – 법적으로는 ‘분양권 불법 양도’로 간주될 수 있으므로 중개인 없는 개인 간 거래는 특히 주의 필요 📍 주의할 점: 전매 제한 위반 시 - 계약 해지 - 당첨 무효 - 향후 청약 제한 - 형사 처벌 및 벌금 이러한 불이익이 발생하므로 지금 당장 팔 수 있는지 아닌지를 무조건 확인하고 계약해야 합니다.
✔️ 결론: 분양권 전매는 정책과 입지에 따라 완전히 달라집니다
많은 사람들이 “분양 받으면 바로 팔 수 있지 않나요?”라고 쉽게 생각하지만 실제로는 **정책, 지역, 공급 유형, 당첨 방식** 등 수많은 요소가 전매 가능 여부를 결정합니다. 특히 분양가상한제, 투기과열지구, 특별공급 당첨 등은 매도 가능 시점을 5년 이상 미루게 만들 수 있으므로 자금계획, 입주계획, 실거주 여부 등을 모두 고려한 뒤 신중히 접근해야 합니다. 이 글을 통해 분양권 전매제한 구조를 정확히 이해하고 잘못된 정보로 인한 리스크 없이 현명한 주택 계획을 세우시길 바랍니다.