1. 등기부등본, 왜 꼭 확인해야 하나요?
부동산을 거래하거나 전세 계약을 맺을 때, 가장 기본이자 가장 중요한 서류가 바로 등기부등본입니다. 하지만 의외로 많은 분들이 등기부등본을 "형식적으로"만 보고 지나가거나, 중개사가 보여주는 것만 믿고 자세히 들여다보지 않는 경우가 많습니다. 등기부등본은 부동산의 신분증입니다. 누가 소유하고 있고, 어떤 권리가 설정되어 있는지, 담보나 압류는 있는지 등을 **공식적으로 확인할 수 있는 유일한 문서**입니다. 전세 계약을 하면서도 이 서류를 꼼꼼히 확인하지 않으면, **보증금 미반환**, **허위 소유주 계약**, **근저당권 낙찰** 등의 피해로 이어질 수 있습니다. 2025년 현재, 깡통 전세와 전세 사기 문제가 심각해진 배경에도 **등기부등본을 무시한 계약**이 많았습니다. 전세뿐 아니라 매매에서도 근저당을 파악하지 못한 채 집을 샀다가, 낙찰로 이어지는 사례가 계속해서 발생 중입니다. 등기부등본은 단 1장의 문서지만, 제대로 읽을 수 있어야 ‘안전한 부동산 거래’가 가능합니다.
2. 등기부등본, 이렇게 읽으셔야 합니다
등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉩니다: ① 표제부 이 부분은 해당 부동산의 기본 정보가 나옵니다. 주소, 지목, 면적, 건물 구조 등이 기록되며, **내가 보고 있는 부동산이 맞는지** 반드시 확인해야 합니다. ② 갑구 (소유권 관련 정보) 여기에는 현재와 과거의 소유자 정보가 나타납니다. 가장 아래 줄의 "최신 등기"가 **현재 소유주**이므로, 전세 계약 시 계약 상대방과 실제 소유자가 **동일한지 반드시 대조**해야 합니다. 간혹 전세 계약을 체결한 사람이 소유자가 아닌 '대리인'인 경우도 있는데, 이때는 **위임장 및 인감증명서 확인이 필수**입니다. ③ 을구 (근저당권, 전세권 등 기타 권리관계) 가장 위험 요소가 많은 부분입니다. 을구에는 은행 대출(근저당권), 가압류, 압류, 전세권 등 다양한 권리가 기록됩니다. 가장 먼저 확인할 건 **근저당권 금액과 순위**입니다. 예를 들어 매매가가 3억 원인데, 근저당이 2억 4천만 원으로 설정돼 있다면 추후 채무불이행 시 해당 부동산은 경매로 넘어가며, 우선 변제되는 건 금융기관이므로 임차인은 보증금을 거의 돌려받을 수 없습니다. 또한, **다수의 채권자**가 있을 경우 우선순위가 중요합니다. 가장 먼저 등기된 순서대로 경매 대금을 가져가기 때문에, 계약 전에 나보다 앞선 채권이 있는지를 반드시 체크해야 합니다.
3. 등기부등본을 읽을 때 반드시 체크해야 할 5가지
📌 ① 계약 상대방 = 소유자 이름과 동일한가? – 갑구 맨 마지막 등기사항의 소유자와 계약서상 임대인, 매도인이 일치하는지 확인하세요. – 일치하지 않는 경우 반드시 인감증명서 + 위임장을 요구해야 합니다. 📌 ② 근저당 설정 금액이 너무 크진 않은가? – 매매가 또는 보증금보다 근저당권 설정금액이 높으면 매우 위험합니다. – 이 경우 경매 시 보증금을 회수할 수 없게 됩니다. 📌 ③ 말소된 권리와 현재 유효한 권리 구분 – 등기부등본에는 말소된 권리도 함께 기재되므로, 상태란에 ‘말소’ 표시가 없는 최신 권리만 확인해야 합니다. 📌 ④ 가압류, 압류, 가등기 표시 유무 – 을구에 이들 항목이 있는 경우, 소송이나 채무 불이행 상태일 수 있어 리스크가 큽니다. 📌 ⑤ 발급 일자와 중개일의 시간 간격 – 등기부등본은 언제든 갱신됩니다. 계약 직전에 재발급 받아 확인하세요. – 중개인이 보여준 것이 며칠 지난 자료라면 새로 발급 요청하는 것이 안전합니다. 마지막으로, 등기부등본은 인터넷 등기소(http://www.iros.go.kr)에서 **1건당 700원 정도**의 수수료로 언제든 열람 및 발급이 가능하므로 꼭 스스로 확인하는 습관을 들이시길 바랍니다.
✔️ 등기부등본은 거래의 '마지막 확인'이 아닌 '첫 번째 점검'입니다
등기부등본은 법적으로 효력이 있는 공문서입니다. 하지만 그 정보는 "누가 보여주는가"보다 "어떻게 읽는가"가 훨씬 중요합니다. 매물 사진이 아무리 멋져도, 계약 조건이 아무리 좋아도 등기부등본 하나로 모든 상황이 반전될 수 있습니다. 단 한 줄의 근저당권, 단 한 줄의 압류 등기, 이런 요소들이 몇 천만 원에서 몇 억 원의 손해를 만들어냅니다. 등기부등본을 처음부터 끝까지 읽고, 이해하는 것. 그것이 안전한 부동산 거래의 시작입니다. 이제, 부동산 계약을 앞두고 계신가요? 지금 바로 등기부등본부터 확인해보시기 바랍니다.