“서명은 했는데, 나중에 곰팡이 터졌어요.”
“보일러 고장 나도 고치는 건 제 몫이라네요?”
“이삿날에 집이 청소도 안 돼 있었어요…”
부동산 계약서를 작성할 때
✔ 대부분은 금액, 날짜, 보증금만 확인하고
✔ 특약 사항은 ‘중개사가 적어주는 대로’ 따릅니다.
하지만 진짜 문제는
계약 후 발생합니다.
이사 당일, 입주 후, 혹은 계약 종료 무렵에
✔ 수리비, 원상복구, 이사일정 등으로 갈등이 발생하죠.
이 글은
✔ 그런 갈등을 방지할 수 있는
✔ 실수요자 중심의 필수 특약 조항 5가지를 정리했습니다.
✅ 1. “입주 전까지 주요 시설 정상 작동 상태 유지”
- 보일러, 에어컨, 가스레인지, 세면대, 배수구 등
→ 계약 당시 이상이 없었던 주요 설비가 입주 시에도 작동할 것을 명시
특약 예시:
“계약일 기준 정상 작동하는 주요 시설(보일러, 에어컨, 가스설비 등)은
입주 전까지 이상이 없도록 유지하며, 고장 시 임대인이 수리 책임을 진다.”
✅ 입주 후 고장이 났을 경우에도 ‘계약 당시 정상 작동했음’을 기준으로 집주인 수리 책임 발생
✅ 2. “청소 및 정리 후 인도”
- 실제로 청소 안 된 집을 그대로 넘겨받는 경우 많음
- ‘비워만 주면 된다’는 해석을 방지하려면 명확히 특약 명시
특약 예시:
“임차인 입주 전까지 쓰레기 및 잔여물 제거, 기본 청소 후 인도하며,
미이행 시 청소비를 임대인이 부담한다.”
✅ 입주 당일 이삿짐과 청소가 겹치지 않도록 방지
✅ 3. “곰팡이/결로 발생 시 임대인 수리 책임 명시”
- 노후 빌라, 반지하, 구축 등은 곰팡이 위험 높음
- 벽지 하단 얼룩 있어도 중개사는 “그냥 지워지더라고요”라고만 설명하는 경우 많음
특약 예시:
“결로 또는 곰팡이 발생 시 해당 원인에 따라 임대인이 수리 및 재시공 책임을 진다.”
✅ 명확하게 명시하지 않으면 임차인이 전액 부담해야 할 수 있음
✅ 4. “계약 해지 시 위약금 및 위약 조건 명시”
- 중도 해지 사유, 위약금 유무 등을 사전에 조율하지 않으면
→ 해지 과정에서 감정적 충돌 발생
특약 예시:
“임차인 또는 임대인이 중도 해지할 경우
계약금의 10%를 위약금으로 지불하며,
합의 시 중개사가 이를 중재할 수 있다.”
✅ 명확한 기준이 있어야 중개사나 법원 판단 시 유리함
✅ 5. “전입신고 및 확정일자 신고 지연 시 책임 소재 명시”
- 임대인이 등기부등본상 아닌 명의자일 경우,
→ 전입신고가 막히거나 확정일자 불가 → 보증금 보호 무력화 위험
특약 예시:
“전입신고 및 확정일자 지연으로 인한 불이익 발생 시
해당 책임은 임대인에게 있으며, 손해 발생 시 배상한다.”
✅ 전세보증보험 가입 또는 확정일자 확보를 위한 필수 조항
결론 – 계약서에서 당신을 지켜주는 건 ‘금액’이 아니라 ‘문장’이다
✔ 특약은 귀찮아서 넘기는 게 아니라,
→ 당신의 돈과 권리를 지켜주는 마지막 방패입니다.
✔ 당장 문제가 없더라도,
→ 특약은 나중을 위한 보험이자 안전장치입니다.
계약서는 ‘서류’가 아니라,
당신의 주거권을 지키는 방패입니다.
꼼꼼한 특약이 분쟁을 막고, 삶을 지켜줍니다.