부동산 계약서를 처음 써봤을 때,
저는 솔직히 말해서 **“이게 이렇게 단순한 거야?”**라는 생각을 했습니다.
단 2장짜리 종이에, 몇 개 항목만 채우면 끝이더군요.
하지만 그게 함정이었습니다.
처음엔 단순해 보여도,
**실제로 문제 생기는 건 꼭 ‘그때 그냥 넘긴 항목’**에서 발생합니다.
이 글은 제가 직접 계약서를 쓰면서
혹은 주변 사람들의 사례를 보면서
“아, 이건 그때 확인했어야 했는데...” 했던
실전 실수 5가지를 정리한 글입니다.
1. 특약사항 – 진짜 핵심은 이 한 줄에 달려 있다
대부분 계약서는
‘계약서 본문’보다 ‘특약사항’에 진짜 중요한 내용이 들어갑니다.
예를 들어,
- 벽지·장판 교체 여부
- 세입자 퇴거 날짜 조정
- 하자 발생 시 책임 소재
- 보일러, 에어컨 수리 주체 등
이런 것들이 ‘말로만 약속’됐더라도
특약사항에 안 적으면, 법적 효력 없음입니다.
계약서 쓸 때
“아 그건 나중에 얘기하죠”라는 말은
곧 **‘책임 회피 선언’**일 수 있습니다.
2. 등기부등본 최신본 확인 안 하고 계약
집 보러 다닐 때 부동산에서 보여주는 등기부등본,
대부분 며칠 된 거입니다.
하지만 등기부는 계약 당일, 가장 최신의 것을 본인이 직접 떼야 합니다.
그 사이 집에
- 근저당 설정
- 가압류
- 소유권 이전 등이 발생할 수 있기 때문입니다.
가장 최신본을
직접 떼서 확인하지 않고 계약하면,
사기까지는 아니더라도
예상치 못한 불이익을 감수해야 할 수도 있습니다.
3. 계약금 입금 계좌 명의가 임대인과 다름
이건 정말 자주 나오는 사례입니다.
계약금 입금 계좌를
중개사나 제3자 명의로 알려주는 경우,
아무리 사장님이 친절해도
절대 보내지 마세요.
계약 당사자 명의 계좌로 입금하지 않으면
나중에 문제가 생겨도
“계약금 입금이 정식 절차를 따르지 않았다”며
책임이 전가될 수 있습니다.
가장 안전한 방식은
✔ 계약서상 임대인의 이름
✔ 계좌 명의
✔ 등기부상 소유자 이름
→ 이 세 가지가 일치하는지 확인하는 것입니다.
4. 잔금일과 입주일이 다르면 생기는 문제
간혹 잔금일에 맞춰 이사를 준비했는데,
전 세입자가 안 나가서 입주가 지연되는 일이 생깁니다.
이건 계약서에
“잔금일 = 입주 가능일”이라고 적혀있지 않거나,
세입자 퇴거 일정이 명확하지 않을 때 벌어집니다.
특약에 다음 내용 꼭 포함해야 합니다:
- 잔금일 이전 세입자 퇴거 완료
- 잔금일 당일 인도되지 않을 시 책임 소재 및 위약 조항
실제 이 조항이 없어서
3주 넘게 모텔 생활한 사람도 봤습니다.
5. ‘잔금 지급 + 등기 이전’ 시점이 명확하지 않은 경우
매매 계약일 경우,
잔금을 지급하는 시점과
등기 이전이 이뤄지는 시점이 다르면
분쟁이 생깁니다.
가장 좋은 방식은
잔금일 = 등기이전일 = 입주일로 맞추는 것.
그렇지 않다면
특약에
“잔금 지급과 동시에 소유권 이전을 진행하며,
잔금 지급 후 일정 기간 내 등기 이전이 이뤄지지 않으면 무효로 간주한다”
같은 내용을 넣는 것이 안전합니다.
결론 – 계약서 작성은 ‘작성’보다 ‘해석’이 중요하다
처음 계약서를 쓸 땐
형식적인 느낌이 강하지만,
사실 이 한 장짜리 문서가
당신의 수천만 원, 수억 원을 지키는 유일한 방패입니다.
그냥 넘기면
나중에 진짜 ‘넘어가는’ 일이 생길 수 있습니다.
✔ 특약사항 반드시 넣고
✔ 최신 등기부등본 직접 떼고
✔ 명의 확인하고
✔ 입주일·잔금일 명확히 하고
✔ 중요한 조항은 문자, 이메일 등 기록으로 남기세요
이 다섯 가지만 지켜도
계약서가 훨씬 ‘살아 있는 문서’가 됩니다.