“34평이라고 해서 넓을 줄 알았는데, 막상 가보니 답답했어요.”
“방은 세 개인데, 정작 쓸 수 있는 공간이 없더라고요.”
“거실이 길쭉하게 빠져서 가구 배치도 제대로 안 돼요.”
이런 불만은 대부분 ‘평수’가 아닌 ‘구조’의 문제입니다.
✔ 실거주 만족도를 결정짓는 가장 중요한 요소는
면적이 아니라, 공간의 활용도와 동선입니다.
이 글은
✔ 같은 면적이어도 ‘좋은 집 vs 불편한 집’을 가르는 핵심 기준인
구조 설계 포인트 5가지를
실전 중심으로 정리한 매물 체크 가이드입니다.
1. 전용률과 복도 비중 – 실제로 쓸 수 있는 공간이 얼마인가?
- 전용률 = 전용면적 / 공급면적
- 같은 84㎡라도, 전용률이 70% vs 75%면 체감 차이 큼
- 긴 복도형 구조는 공간 낭비가 심하고 가구 배치도 어렵다
✅ 실전 팁:
→ 방과 거실이 최대한 붙어 있는 구조가 전용률이 높은 편
→ 중앙 복도가 긴 구조는 피하는 게 좋음
2. 3베이 vs 4베이 – 거실과 방의 채광 방향
- 3베이 구조: 거실 + 방 2개가 앞쪽에 배치 → 기본형
- 4베이 구조: 거실 + 방 3개 모두 남향에 배치 → 채광 우수
✔ 햇빛이 거실과 방에 동시에 들어오는 구조인지 확인
✔ 북향 방은 낮에도 어두워 사용률 낮아질 수 있음
📌 4베이가 무조건 정답은 아니지만,
실거주 만족도는 확실히 높아지는 경향이 있습니다.
3. 주방 위치와 동선 – 요리와 생활의 충돌 방지
- 주방이 현관과 가까운 구조 → 장보기 동선 짧음
- 주방이 거실과 완전히 분리된 구조 → 냄새·소음 분리
- ㄱ자 / ㄷ자 구조 주방 → 조리 효율 + 수납 확보
❌ 주방이 지나치게 작거나, 베란다 끝쪽에 붙은 구조는
→ 생활 동선이 길고 불편해짐
4. 수납 공간의 ‘내장’ 여부 – 공간의 체감 크기를 결정짓는 요소
- 팬트리, 붙박이장, 다용도실 유무
- 복도나 방 안에 수납장이 설계되어 있는지
- 현관 신발장이 벽면 전체를 활용했는지 확인
📌 수납이 부족하면 결국 가구로 채워야 하며,
이는 체감 면적을 급격히 줄입니다.
5. 방 크기와 가구 배치 가능성 – 도면보다 실측이 중요
- 방이 3개여도 하나가 ‘창고 크기’면 실질적 방은 2개뿐
- 침대, 책상, 옷장 배치가 가능한 크기인지 직접 확인
- 벽면 중 가구 배치가 어려운 창·기둥·콘센트 위치도 체크
📌 방문 시, 휴대폰 줄자로 2m × 3m 가늠해보기 → 최소한의 생활 공간 확인 가능
+ 보너스: 구조가 좋은 집일수록 리모델링·매각 시 가치가 높다
✔ 좋은 구조는 시간이 지나도 ‘유행을 덜 타며’
✔ 리모델링이 쉬운 구조는 집값 방어력도 높습니다.
✔ 같은 평수라도 구조가 잘 빠진 집은 항상 매물 회전율이 높습니다.
결론 – 평수는 시작, 구조는 결정입니다
✔ 84㎡는 하나의 숫자일 뿐,
✔ 그 안에 어떤 방이, 어떤 벽이, 어떤 동선이 들어있는지가
당신의 하루를 결정짓습니다.
무조건 넓은 집이 아니라
잘 짜여진 집을 고르세요.
그게 바로 실수요자에게 가장 중요한 기준입니다.