“등기부등본 보라고 해서 열람은 했는데 무슨 말인지 모르겠어요.”
“빨간 글씨가 많으면 위험하다고 하는데, 그게 뭔가요?”
“소유자와 계약하려는 사람이 다른데 괜찮은 건가요?”
등기부등본은 부동산의 ‘이력서’이자 ‘건강검진표’입니다.
✔ 이 서류 하나만 제대로 봐도
→ 위험한 집인지, 안정적인 집인지 구별할 수 있죠.
하지만 처음 보면
❌ 한자로 된 용어들
❌ 복잡한 표 구조
❌ 생소한 근저당과 갑·을 구분
때문에 보는 순간 머리를 감싸게 됩니다.
이 글은
✔ 등기부등본을 처음 보는 실수요자가
✔ 실제 계약 전에 위험 여부만큼은 스스로 판단할 수 있도록
핵심 4가지 항목을 중심으로 해석 방법을 안내합니다.
✅ 등기부등본 기본 구조 – 3가지로 나뉜다
- 표제부: 부동산의 기본 정보
→ 주소, 면적, 구조 등
→ 건물명과 호수, 대지권 비율 등 확인 가능 - 갑구: 소유권 관련 이력
→ 소유자, 소유권 이전, 가압류, 가처분, 경매 등
→ 빨간 글씨 많으면 주의 (법적 분쟁 이력일 가능성) - 을구: 근저당 및 담보 정보
→ 은행 대출, 전세권 설정, 담보대출 등
→ 내 보증금보다 선순위 대출이 많다면 위험 매물
✅ 핵심은 갑구+을구에 뭐가 있는지!
✅ 체크포인트 1 – 소유자와 계약 상대가 일치하는가?
- 갑구에서 가장 최근 ‘소유권 이전등기’를 확인
→ **성명 + 주민번호 뒤 7자리(생년월일)**로 명의자 확인
→ 계약하려는 사람과 정확히 일치해야 함
📌 일치하지 않으면?
→ 위임장, 인감증명, 가족관계증명서 등 반드시 확인 필요
→ 법적 분쟁 위험 존재
✅ 체크포인트 2 – 근저당은 내 보증금보다 많은가?
- 을구에서 ‘채권최고액’ 확인
→ 실제 대출금의 120~130%로 등기됨 (보통 최대 한도 표시)
→ 내가 들어갈 보증금보다 많은 근저당이 선순위로 존재하면 위험
예:
- 근저당 채권최고액 3억
- 내 전세보증금 2억5천 → 위험
- 전세보증금 반환 시, 경매 들어가면 내 돈 못 받을 수 있음
✅ 대출금보다 전세보증금이 클 경우
→ 보증보험 가입 가능한지 먼저 확인
✅ 체크포인트 3 – 빨간 글씨는 모두 ‘주의 신호’
- ‘가압류’, ‘가처분’, ‘경매개시’ 등
→ 해당 부동산에 대한 법적 분쟁 또는 강제 집행 위험
→ 집주인의 재정 상태 불안정 시 나타남
📌 빨간 글씨 하나라도 있으면
→ 공인중개사 설명을 듣거나, 그 매물은 피하는 게 안전
✅ 체크포인트 4 – 발급일 기준 최신인지 확인
- 등기부등본은 실시간 변경되지 않음
→ 열람 후 ‘발급일시’가 최근인지 확인
→ 서류는 계약일 기준 3일 이내 것이 가장 안전
✅ 오래된 등본이면
→ 그 사이 가압류나 근저당 설정이 추가됐을 가능성 있음
보너스 팁 – 모바일로 보는 등기부등본도 활용 가능
- 정부24, 대법원 인터넷등기소에서 발급 가능
- 최근엔 카카오·토스 앱으로도 열람 가능 (단, 요약본일 수 있음)
결론 – 등기부등본은 집의 진짜 속사정이다
✔ 부동산 계약 전, 이 서류 하나만 잘 보면
→ 최소한 전세사기나 대출 리스크는 피할 수 있습니다.
✔ 아무리 집이 예쁘고 중개사가 괜찮다 해도
→ 등기부등본이 말리는 집은, 계약도 말려야 합니다.
겉이 아닌 속을 보는 눈이,
안전한 주거의 첫걸음입니다.
등기부등본은 누구나 배울 수 있습니다.