1. 다가구와 다세대, 겉은 비슷해도 속은 전혀 다릅니다
서울이나 수도권 주택가를 걷다 보면 외형은 거의 비슷한데 어떤 곳은 ‘다가구주택’, 또 어떤 곳은 ‘다세대주택’이라고 부르는 경우가 많습니다. 두 유형 모두 건축물 외형은 2~4층짜리 연립주택 형태지만,
법적 구분과 세금, 거래 방식, 투자 수익 구조는 전혀 다릅니다.
📌 다가구주택: ‘단일 소유’ 건물 – 하나의 주택으로 간주되며, 내부에 여러 가구가 거주 – 모든 호실이 **1명의 소유자(건물주)**에게 속함 – 실제 거주는 여러 세대가 하나의 건물에 나눠 사는 형태 📌 다세대주택: ‘구분 등기’ 가능 주택 – 각각의 호실이 **개별 등기**되어 있음 – 아파트처럼 각 세대가 개별 소유 가능 – 실거주 + 투자 목적 혼합된 거래가 활발 두 주택의 구분 기준은 국토부 주택법에 따라 ① 건축물대장, ② 등기상 구조, ③ 세대분리 여부로 구분되며,
처음부터 어떤 목적으로 설계·건축되었는지가 중요합니다.
2. 세금, 대출, 임대 운영까지… 실질 차이는 이렇게 납니다
다가구와 다세대의 가장 큰 차이는 ‘법적 소유권’입니다. 이는 곧 세금, 대출, 관리 방식, 임대수익 구조에 직접적인 영향을 줍니다. ✅ ① 소유권과 거래 방식 - 다가구: **전체 건물을 통째로 소유·매도** - 다세대: **각 호실별로 매입·매도 가능** (구분등기) 예를 들어, 다가구는 건물 전체를 사야 하므로 투자 금액이 크고, 반대로 다세대는 ‘101호’만 따로 사서 거주 또는 임대도 가능함. ✅ ② 대출 조건 - 다가구: 건물 전체 평가에 따라 상가 건물 기준 적용 → 대출 한도 낮음 - 다세대: 아파트와 유사한 방식 → **LTV 70%까지 가능** (1주택자 기준) ✅ ③ 보유세 및 양도세 - 다가구: 단일 주택으로 간주 → **1주택 혜택 적용 가능 (실거주 시)** - 다세대: 각 호실마다 주택 수 인정 → **다주택 중과 대상** 즉, 다세대주택 2채를 갖고 있으면 2주택자가 되고, 다가구주택 한 채를 갖고 있으면 여전히 1주택자입니다. 이 점은 양도세 비과세나 종부세 적용 여부에서 큰 차이를 만듭니다. ✅ ④ 임대 운영 구조 - 다가구: 전체를 본인이 임대 관리해야 함 (세입자 다수) - 다세대: 내 소유 호실만 관리하면 됨 - 다세대는 위탁 관리 가능성 ↑ / 다가구는 건물주 직접 관리 많음 ✅ ⑤ 수리 및 유지관리 - 다가구: 모든 비용 본인 부담 (지붕, 외벽, 계단 등) - 다세대: 공동관리비로 운영 (아파트와 유사) 이처럼, 겉보기엔 비슷하지만 실제로는 **법적·세무적 구조, 대출 조건, 수익 구조에서 완전히 다릅니다.**
3. 목적에 따라 선택 전략도 달라집니다
다가구주택과 다세대주택 중 어느 쪽이 더 낫다고 단정할 수는 없습니다.
본인의 자금 여력, 투자 성향, 세금 계획에 따라 선택이 달라져야 합니다.
📌 ① 실거주 목적 – 다세대주택이 유리 → 본인이 한 호실을 매입해 거주하면서, 동일 건물 내 세입자와 충돌 없이 독립적으로 생활 가능 → 청약 자격, 보금자리론 등 각종 정책 수혜 적용 가능 📌 ② 임대 수익 중심 투자 – 다가구주택이 유리 → 월세 수익 극대화 구조 (3~4가구 임대 가능) → 전체 매입 후 리모델링, 건물주 수익 구조 최적화 가능 → 단, 건물 유지·보수에 신경 써야 하며 공실 리스크 존재 📌 ③ 향후 매각 전략 – 다세대는 ‘1호실’ 단위로 쪼개 팔 수 있어 유연함 – 다가구는 전체 단위로만 매도해야 하므로 매수자 찾기 어려울 수 있음 → 환금성과 유동성 측면에서는 다세대가 유리 📌 ④ 세금 최적화 – 다주택자 규제 회피 목적이라면 다가구가 더 유리 → 실거주 인정 시 1세대 1주택 비과세 요건 충족 → 반면, 다세대 여러 채 보유 시 중과세 우려 따라서, **▶︎ 실거주 + 청약 → 다세대**, **▶︎ 투자 + 임대수익 → 다가구**, **▶︎ 세금 최적화 + 보유 유지 → 다가구**, **▶︎ 향후 처분 유연성 → 다세대** 로 정리할 수 있습니다.
✔️ 결론: 외형보다 '등기 구조'를 먼저 확인하세요
다가구든 다세대든, 겉으로 보기엔 비슷한 주택일 수 있습니다. 하지만 실제 부동산 투자와 세금 계획에서는
어떤 등기 방식으로 구조화되어 있느냐
가 훨씬 더 중요합니다. 계약 전에 반드시: ✔️ 등기부등본 확인 (단일 소유 or 구분 등기) ✔️ 건축물대장 확인 (지목, 구조, 연면적) ✔️ 주변 시세와 임대 수익 비교 ✔️ 보유세 및 양도세 시뮬레이션 ✔️ 향후 매각 또는 증여 전략 점검 을 통해 자신에게 유리한 유형을 선택하시기 바랍니다. 제대로 알고 투자하면, 다가구도 다세대도 훌륭한 부동산 자산이 될 수 있습니다.