“이 집 다가구에요.”
“아뇨, 다세대에요. 비슷하게 생겼죠?”
이렇게 생긴 집, 수도권 외곽이나 골목길에 많습니다.
겉보기엔 전혀 다를 게 없어 보이지만,
막상 계약하거나 투자하려고 보면
두 유형의 차이는 생각보다 크고, 굉장히 중요합니다.
특히 전세사기, 대출, 세금, 임대관리, 향후 매각까지
여러 측면에서 전략이 완전히 달라질 수 있는 구조 차이죠.
이번 글에서는
다가구와 다세대의 차이를
✓ 구조 ✓ 소유 ✓ 법적 정의 ✓ 세금 ✓ 투자 위험성
이라는 5가지 기준으로 정리해보겠습니다.
1. 겉은 같지만 법적 정의는 다르다
✔ 다가구주택
- 하나의 건물 전체가 한 명의 소유자
- 건축법상 ‘단독주택’의 한 유형
- 세입자가 여러 명 있어도 ‘한 집’으로 봄
✔ 다세대주택
- 건물 내 각 세대가 각자 독립된 등기 가능
- 건축법상 ‘공동주택’
- 아파트처럼 세대별로 분양/매매 가능
📌 핵심 차이:
다가구는 건물 전체가 1개의 등기,
다세대는 각 세대가 독립된 등기
2. 세입자 입장에서 어떤 차이가 있을까?
다가구:
- 등기부등본에 세대 구분이 없음 → 전세사기 우려
- 전체에 하나의 근저당 걸려 있으면 모든 세입자에게 영향
- 전입신고 + 확정일자 있어도 선순위 채권 많으면 보호 안됨
다세대:
- 세대별 등기 → 내 계약이 법적으로 보호
- 근저당이 세대별로 관리됨 → 보증금 회수 가능성 ↑
- 전세보증보험 가입도 대부분 가능
📌 전세로 들어간다면 다세대가 훨씬 안전
3. 투자자 입장에서 어떤 게 더 나을까?
다가구 투자 장점:
✔ 건물 전체 관리 가능 → 임대료·구성 유연성
✔ 단독주택으로 분류 → 대출·보유세 부담 상대적으로 적음
✔ 리모델링·증축 가능성 존재 (단, 불법 확장 주의)
다가구 단점:
❌ 한 채 전체를 매도해야 함 → 유동성 낮음
❌ 세입자와 명도 문제 발생 시 전체 영향
❌ 사고 발생 시 세입자 보호 문제로 리스크 ↑
다세대 투자 장점:
✔ 세대별 매입·매도 가능 → 유동성 좋음
✔ 전세 끼고 갭투자 구조로 진입 가능
✔ 재개발·재건축 대상이 되면 ‘1세대 1분양’ 가능성 있음
다세대 단점:
❌ 건축 기준상 층수 제한, 주차장 문제
❌ 가격 하락기엔 수요 약함
❌ 세금 측면에서 다주택자 불이익 적용 가능
4. 세금과 대출 조건도 다르다
| 보유세 | 단독주택 기준 | 공동주택 기준 |
| 종부세 | 1채로 간주 | 세대 수만큼 다주택 간주 가능 |
| 대출 | 전체 단지 평가 | 세대별 LTV, DSR 적용 |
| 양도세 | 단독주택 양도세 기준 | 다주택 중과 적용 |
즉, 세금과 대출에서 다세대는 불리할 수 있음.
반면 다가구는 세금과 대출에서 상대적으로 유리하나
현금흐름 관리가 어렵고, 보증금 리스크가 큽니다.
5. 어떤 목적이면 어떤 유형을 선택할까?
✔ 실거주 + 안정적인 전세수익 원한다면 → 다세대
→ 세입자 보호도 잘되고, 매도도 쉬움
→ 세금은 조금 더 내더라도 안정성 ↑
✔ 건물 전체 리모델링 + 장기보유 투자 → 다가구
→ 개발 호재 있거나, 본인이 전체 관리할 자신 있다면 유리
→ 대신 법적 리스크나 세입자 문제 철저히 대비해야
✔ 재개발 가능성 지역 투자라면 → 다세대
→ 조합원 자격, 분양권 확보 측면에서 유리
→ 단, 권리산정 기준일 반드시 확인
결론 – 구조는 ‘겉보다 속’이 훨씬 중요하다
다가구와 다세대는
비슷하게 생겼고, 똑같이 월세를 받을 수 있지만
세입자 보호, 세금, 대출, 리스크, 매도 전략까지
전혀 다른 게임을 해야 하는 주택 유형입니다.
특히 투자자라면
“세입자가 있는 집”이라는 말에 안심하지 말고,
✔ 등기 형태
✔ 선순위 채권 여부
✔ 전입신고 가능 여부
✔ 대출 구조
✔ 향후 처분 전략
까지 꼼꼼히 체크해야
'집 가진 사람'이 아니라 '제대로 된 투자자'가 될 수 있습니다.