1. 깡통 전세의 정확한 의미와 실제 사례
“전세금 그대로 돌려받을 수 있을 거라 믿었죠.” 2024년 말, 경기도 일산의 한 신축 빌라에 전세 계약을 맺은 김 씨는 계약 만료 후 충격에 빠졌습니다. 건물 소유주는 보증금을 돌려줄 수 없다며 잠적했고, 등기부등본엔 이미 수억 원의 근저당이 설정되어 있었습니다. 이것이 바로 ‘깡통 전세’입니다. 쉽게 말해, 집값보다 전세금이 더 비싼 상황이죠. 만약 해당 집이 경매에 넘어가도 매각금액으로 전세금을 돌려받을 수 없고, 임차인은 피해자가 됩니다. 깡통 전세가 특히 위험한 이유는 다음과 같습니다: - 📉 매매가 하락으로 집값이 보증금보다 낮아짐 - 📃 소유주의 대출 과다로 선순위 채권이 많아짐 - 🏚️ 신축 빌라 중심의 허위 시세 형성 이러한 구조는 특히 사회초년생, 신혼부부, 지방 전입자 등 **정보가 부족한 무주택자**들을 노리고 발생합니다.
2. 깡통 전세 사기, 왜 피해자가 계속 생길까?
국토교통부에 따르면 2023년~2024년 사이 ‘깡통 전세’로 인한 피해 규모는 총 3,000억 원 이상으로 추정됩니다. 그런데도 피해자가 계속 늘어나는 이유는 뭘까요? ① 허위 시세 조작 – 건축회사와 공인중개사가 공모해 신축 빌라를 시세보다 2~3천만 원 높게 책정합니다. – 전세보증금이 실제 집값보다 더 비싸게 책정되는 구조. ② 허술한 등기부등본 확인 – 등기부등본에 근저당이 있음에도 계약 당일 확인을 생략하거나 명의자와 임대인이 일치하지 않아도 그냥 계약하는 사례. ③ “보증보험 안 들어도 괜찮다”는 유혹 – 일부 임대인은 HUG 전세보증보험 가입을 꺼립니다. 이유는 세입자 입장에서 ‘보험 가입 불가 = 위험 전세’라는 명백한 시그널입니다. ④ 전입신고·확정일자 누락 – 우선변제권은 계약만으로 생기지 않습니다. 입주와 동시에 전입신고 + 확정일자까지 받아야 경매 시 보증금 일부라도 보장됩니다.
3. 깡통 전세를 피하기 위한 5가지 핵심 전략
📌 1. 계약 직전, 실시간 등기부등본 확인 → ‘근저당 설정’, 가압류 기록은 계약 당일 오전에도 새로 발생할 수 있습니다. → 소유주 이름과 계약 상대방이 반드시 동일한지 확인하세요. 📌 2. 전세보증보험 반드시 가입 → HUG 또는 SGI 서울보증에서 보증보험 가능 여부 확인 → 가입 거부하는 임대인은 거래 자체를 재고해야 합니다. 📌 3. 인근 실거래가와 전세가 비교 → 국토교통부 실거래가 공개시스템, 호갱노노 등으로 주변 시세 확인 → 보증금이 매매가의 90% 이상이면 ‘깡통 전세’ 가능성 높습니다. 📌 4. 특약 조항 명시 → “임대인이 계약 만료 후 보증금 반환 지연 시 지연이자 부과” → “전입신고 및 확정일자 불가 시 계약 무효” 등 📌 5. 중개업소 등록 여부 확인 → 무등록 또는 유령 부동산 중개사는 사후 법적 대응이 어렵습니다. → 중개대상물 확인 설명서도 반드시 요청하세요.
✔️ 깡통 전세는 사후 대응보다 사전 예방이 전부입니다
부동산 거래는 단 한 번의 실수가 수천만 원의 손해로 이어질 수 있는 영역입니다. 특히 전세 제도를 악용한 ‘깡통 전세’는 계약서를 쓰기 전 반드시 구조적으로 분석해야 하는 대상입니다.
전세는 단순히 좋은 집을 찾는 것이 아니라, 위험을 최소화하는 과정입니다.
전세보증보험, 등기부등본 확인, 시세 파악, 확정일자 등록… 이 모든 과정이 귀찮더라도 ‘보증금 1억을 지키는 보험’이라 생각해보세요. 이번 글이 전세 계약을 준비하시는 분들께 도움이 되었기를 바라며, 깡통 전세로부터 소중한 자산을 지키시길 바랍니다.