부동산 관련 뉴스나 세금 고지서를 보다 보면
두 가지 가격이 자주 등장합니다.
✔ 실거래가
✔ 공시지가 (정확히는 공시가격)
이 둘은 분명히 같은 집의 가격을 나타내는데,
왜 이렇게 큰 차이가 나는 걸까요?
- 같은 아파트인데 실거래가는 10억인데 공시가는 6억?
- 세금은 공시가 기준인데, 대출은 실거래가 기준?
- 보유세는 공시가 기준인데, 양도세는 실거래가 기준?
이처럼 공시가 vs 실거래가의 차이는
투자자뿐 아니라 실수요자에게도 혼란을 줍니다.
이 글은
두 가격이 왜 다르고, 어떤 영향이 있으며,
우리는 어떻게 이해하고 대처해야 할지를
정리한 정보 해설입니다.
1. 실거래가는 ‘시장가격’, 공시가격은 ‘행정가격’
실거래가:
→ 실제로 사고팔린 가격
→ 매매 계약서에 기재되고 국토교통부 실거래가 시스템에 등록됨
→ 세무서, 금융기관, 통계에 사용
공시가격(공시지가):
→ 정부가 행정 목적(세금, 복지 등)으로 정한 가격
→ 시세를 70~80% 수준으로 반영함 (과거에는 50~60%)
→ 보유세, 건강보험료, 복지 기준 등에 활용
📌 즉, 실거래가는 시장이 결정하고,
공시가격은 정부가 계산해 ‘공식화’한 가격입니다.
2. 왜 이렇게 차이가 나도록 설정했을까?
원래 공시가격은
✔ 부동산 세금의 형평성을 맞추고
✔ 전국 단위에서 일괄 과세 기준을 만들기 위해
“시세보다 낮게” 설정하는 것이 원칙이었습니다.
하지만
최근 부동산 가격 급등 이후
“공시가격 현실화”라는 정책 기조 아래
시세와의 격차를 줄이려는 시도가 있었습니다.
그 결과
- 예전엔 실거래가 10억 → 공시가 5억
- 최근엔 실거래가 10억 → 공시가 7~8억
으로 많이 좁혀졌지만,
여전히 차이는 존재하고
지역별로 반영 비율이 들쭉날쭉한 실정입니다.
3. 공시가와 실거래가 차이가 내게 주는 영향
① 보유세 (재산세 + 종부세)
→ 공시가격 기준으로 과세
→ 공시가가 오르면 세금도 비례해서 상승
② 양도세
→ 실거래가 기준
→ 매수·매도 시 계약서 가격이 기준이 됨
③ 건강보험료
→ 공시가격이 지역가입자의 재산으로 반영됨
→ 공시가 6억 초과 → 건보료 급증 가능
④ 기초연금 등 복지 수급
→ 공시가격이 일정 기준 초과 시 수급 자격 박탈 가능
📌 정리하자면:
- 실거래가 → 사고팔 때 세금
- 공시가격 → 가지고 있을 때 세금
4. 그래서 지금은 공시가격이 중요한 시대다
예전엔 대부분 실거래가에만 관심이 쏠렸지만
지금은 공시가격이 훨씬 중요해졌습니다.
- 정부가 공시가 현실화를 가속화하고 있고
- 각종 세금과 복지 기준의 핵심 지표로 쓰이며
- 보유세를 통해 ‘간접적으로 거래를 조절’하고 있기 때문입니다.
특히 1주택 실거주자라면, 공시가격 변동에 민감하게 반응해야 합니다.
✔ 공시가격 9억 이상 → 종부세 대상
✔ 공시가 12억 이상 → 양도세 비과세 혜택 종료
✔ 공시가 6억 이상 → 건강보험료 폭등 가능
결론 – 실거래가는 사고팔 때, 공시가격은 평생 영향을 준다
실거래가는 단 한 번, 매매할 때만 영향을 줍니다.
하지만 공시가격은
✔ 보유세
✔ 건보료
✔ 복지 수급
✔ 세금 혜택
등 당신이 그 집을 갖고 있는 한 계속 영향을 줍니다.
지금 내 집의 공시가격이
어느 구간에 걸쳐 있는지,
내가 향후 어떤 과세 구간에 해당하는지
미리 체크해두세요.
부동산은 보유하는 순간부터
세금이 따라옵니다.
그 기준이 되는 ‘공시가격’은
단순한 숫자가 아니라
당신의 경제 생활 전반을 결정하는 기준입니다.