“집은 내가 다 샀는데 공동명의로 하자고 해서 좀 고민돼요.”
“청약 당첨됐는데 단독으로 해도 되나요?”
“부부 공동명의가 무조건 세금에 유리한 건 아니더라고요…”
부동산 명의는
✔ 누구 이름으로 등기하느냐의 문제지만,
그에 따라
→ 보유세, 양도세, 상속세, 대출 가능금액, 청약 조건 등
다양한 항목에 영향을 미칩니다.
이 글은
✔ 실수요자가 명의 선택에서 놓치기 쉬운 함정 없이
✔ 정확한 기준으로 유리한 선택을 할 수 있도록
전략적인 기준을 안내합니다.
✅ 공동명의 vs 단독명의, 가장 큰 차이는 ‘세금’
항목단독명의공동명의
| 종합부동산세 | 1인 기준 공제 11억 | 부부 1인당 공제 → 합산 시 최대 22억 공제 가능 |
| 양도소득세 | 1명분만 기본 공제 | 각자 기본공제 250만 원 적용 (합산 시 500만 원) |
| 상속·증여 | 불리 (사후 증여로 간주 가능성) | 유리 (사전 공동소유로 증여세 절감 가능성) |
📌 단, 명의만 나누면 되는 게 아니라
→ 실제로 자금 출처도 분리되어야 세무 리스크 없음
✅ 언제 공동명의가 유리할까?
- 고가 아파트 구입 시
→ 공시가격 12억 이상 주택은 종부세 부담 ↑
→ 공동명의 시 각자 11억씩 공제 가능 - 양도차익 큰 주택 향후 매도 계획 있을 때
→ 각 명의자에게 기본공제와 장기보유특별공제 적용 가능 - 자녀에게 증여/상속을 고려 중일 때
→ 공동명의로 사전에 자산 분산하면 증여세 효율적
✅ 단, 공동명의 시 매수자금 증빙 중요
→ 소득 없는 배우자가 명의만 가지면 증여세 과세 가능
✅ 언제 단독명의가 유리할까?
- 청약 가점, 무주택 유지가 중요할 때
→ 공동명의 시 둘 다 주택 보유자로 간주
→ 무주택 청약 불이익 발생 가능 - 대출을 단독으로 받는 게 유리할 때
→ 배우자 소득이 낮거나, 신용점수 낮은 경우
→ 단독명의로 한 명만 심사받는 게 유리 - 한쪽이 재산 분할에 민감할 경우
→ 이혼, 상속 등 법적 분쟁에 대비해 명확한 책임 구분 가능
✅ 실전 판단 체크리스트
- 집값이 12억 이하고 무주택 유지가 중요하다면 → 단독명의
- 집값이 12억 초과, 종부세 부담 예상되면 → 공동명의
- 향후 양도 차익이 많을 것 같다면 → 공동명의
- 청약에 당첨된 주택이고, 추후 갈아타기 목적이면 → 단독명의
- 자녀에게 증여·상속 고려 중이면 → 공동명의 + 자금 흐름 정리
보너스 팁 – 공동명의 비율은 꼭 5:5일 필요 없다
- 9:1, 7:3 등 자유롭게 설정 가능
- 단, 자금 출처와 일치해야 증여세 문제 없음
예:
- 남편이 9,000만 원, 아내가 1,000만 원 부담했으면
→ 9:1 공동명의 설정 가능
결론 – 명의 선택은 단순한 이름이 아니라 전략이다
✔ 단독명의가 유리한 때도 있고
✔ 공동명의가 절대적으로 유리한 경우도 있습니다.
✔ 중요한 건 ‘세금’과 ‘청약’, ‘자산계획’을 전체적으로 고려해 결정하는 것입니다.
집은 함께 살 수 있지만,
명의는 따로 따져야 합니다.
현명한 명의 선택이 부동산 전략의 시작입니다.